繼一季度山東、成都、云南等地推行二季度河南、海南、佛山、黑龍江等省市也陸續(xù)出臺推行“標準地”相關(guān)政策，以“畝產(chǎn)論英雄”成普遍趨勢，反映出各地政府對于產(chǎn)業(yè)升級的迫切訴求。在高質(zhì)量發(fā)展成為宏觀導(dǎo)向時，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)于區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級是未來的核心方向與蕞大機遇。

　　二季度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要的關(guān)鍵詞為“效率”和“速度”。

　　首先標準地仍是政策熱詞，繼一季度山東、成都、云南等地推行“標準地”出讓，二季度河南、海南、佛山、黑龍江等省市也陸續(xù)出臺推行“標準地”相關(guān)政策，各地標準地政策的出臺使得傳統(tǒng)的一些彈性談判空間縮小，但是長期來看，工業(yè)用地標準地的出讓是提升各地工業(yè)用地土地使用效率的重要抓手。

　　在速度方面，4月份，江蘇和佛山出臺的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策都提出要實現(xiàn)“拿地即開工”，保障重大產(chǎn)業(yè)項目的快速落地。

　　資料來源：公開資料，睿和智庫整理

　　資料來源：公開資料，睿和智庫整理

　　3、工業(yè)用地成交情況：交易活躍，繼3月以來持續(xù)升溫

　　二季度全國工業(yè)用地總成交建設(shè)用地面積3.78億平方米，規(guī)劃建筑面積5.07億平方米，較一季度3.02億、4.05億平方米環(huán)比增長25.10%、25.05%。繼一季度3月以來工業(yè)用地成交持續(xù)升溫，全國交易更加活躍。

　　表3：二季度全國工業(yè)用地成交情況

　　數(shù)據(jù)來源：億翰產(chǎn)業(yè)研究中心、睿和智庫整理

　　二季度，全國工業(yè)用地成交總數(shù)為8231宗，其中產(chǎn)業(yè)企業(yè)拿地占比83.48%，政府平臺占比為13.34%，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商占比為1.02%。

　　表4：二季度全國工業(yè)用地成交結(jié)構(gòu)

　　數(shù)據(jù)來源：億翰產(chǎn)業(yè)研究中心、睿和智庫整理

　　4、產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs受不同程度沖擊

　　表5：產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs基本情況

　　數(shù)據(jù)來源：wind、睿和智庫整理

　　從REITs項目營業(yè)收入和EBITDA的完成度看，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)園由于二季度營業(yè)收入的大幅回落，導(dǎo)致上半年的營業(yè)收入以及EBITDA完成度偏低；相比之下，得益于一季度的良好表現(xiàn)，其余三單產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs整個上半年的完成度不差。

　　表6：2021年產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs財務(wù)情況

　　數(shù)據(jù)來源：wind、睿和智庫整理

　　二季度受疫情影響，產(chǎn)業(yè)園REITs均受到不同程度沖擊，部分租戶出現(xiàn)運營壓力，客戶承租能力下降，蛇口產(chǎn)園、張江光大園、建信中關(guān)村三支REITs項目出租率均出現(xiàn)下降，從而影響租金收入，導(dǎo)致運營情況不及預(yù)期。

　　另一方面，為了支持園區(qū)內(nèi)的小微企業(yè)以及個體工商戶，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)園、博時蛇口產(chǎn)業(yè)園和建信中關(guān)村均采取了一定的租金減免措施，減免金額分別達到8147.1萬元、2272.66萬元和2288.68萬元。其中，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)園的減免金額較高，或是其二季度營收大幅回落的原因。

　　表7：產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs經(jīng)營情況

　　數(shù)據(jù)來源：wind、睿和智庫整理

　　1、張江高科：根據(jù)張江高科2022年上半年業(yè)績公告，上半年，公司實現(xiàn)租賃業(yè)務(wù)收入3.8億元，較上年基本持平，銷售收入9.47億元，總體保持平穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進。

　　2022年上半年，張江高科下屬合營企業(yè)持有的金融資產(chǎn)度市價下跌造成當期投資損失約3.99億元，導(dǎo)致2022年上半年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤預(yù)計同比下降98.8%到98.6%，為1986萬元到2378萬元。

　　2、中南高科：據(jù)睿和智庫不完全統(tǒng)計，中南高科2022年上半年在全國范圍內(nèi)的新開工、新交付、新開園項目已累計達到 30余座，典型項目如中南高科西安臨空產(chǎn)業(yè)港、中南高科晉中智造未來城等，都入列所在省市的重點工程，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

　　3、招商蛇口：根據(jù)招商蛇口2022年半年度業(yè)績預(yù)告，報告期內(nèi)，公司預(yù)計歸屬于上市公司股東的凈利潤15億元-21億元，同比下降50.60%-64.71%，歸母凈利潤下降主要原因為報告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。

　　表8：產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營企業(yè)運營力指標體系

　　1）納入測評的上市公司年報、半年報、季報等各項公告；

　　3）其他公開渠道獲取的相關(guān)信息，包括但不限于官方網(wǎng)站、學術(shù)研究報告等信息渠道。

　　3.榜單中所引用數(shù)據(jù)，如有偏差，歡迎后臺留言或來電，睿和智庫研究部會在頭部時間更正。

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