9月以來，海景房銷售和國內(nèi)不少新房、二手房市場一樣并未迎來傳統(tǒng)上的“金九”。但是，海景房因其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和消費(fèi)群體，開發(fā)商對海景房的預(yù)期普遍看好，其價(jià)格也未出現(xiàn)松動(dòng)，甚至有進(jìn)一步上漲勢頭。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管海景房價(jià)格上升對樓市調(diào)控影響有限，但是要警惕上漲過快勢頭對海景房所在地的普通商品房影響，同時(shí)普通投資者購買海景房也要謹(jǐn)慎。

　　2011年以來，在樓市“限購”、“限價(jià)”等一系列樓市調(diào)控新政影響下，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了冷靜期，不少房產(chǎn)商放棄了往年大張旗鼓的宣傳造勢。然而，記者發(fā)現(xiàn)海景房宣傳相比普通住宅卻要好很多。近日，在山西大同、朔州、太原舉辦的三場房展會吸引了來自廣西、山東、海南等地的海景房開發(fā)商，不少參展商反映海景房市場觀望情緒也較濃。

　　張祺鋒（山西三晉會展服務(wù)有限公司市場總監(jiān)）認(rèn)為，今年秋季舉辦的房展會與春展相比規(guī)模要小。他分析稱這主要是受樓市“限購”等政策的影響。近來國家對房地產(chǎn)的調(diào)控力度逐步在加大，二三線城市也開始在限購，一些小的開發(fā)商都持觀望態(tài)度，參展積極性降低。

　　房展會可以看到，多家海景房開發(fā)商打出投資、養(yǎng)老牌，賣力營銷。但是，許多開發(fā)商反映今年各地房展基本都是“問得多買的少”。許多參展商普遍認(rèn)為，在樓市調(diào)控下，今年海景房市場觀望情緒比較濃。山東威海一家海景房置業(yè)顧問臧玉良說，從目前市場來看，購買者多是度假休閑和晚年養(yǎng)老，也有少數(shù)人用于投資。這幾年，消費(fèi)者選購海景房已日趨理性，尤其是今年各地都出臺了限購等一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，所以海景房銷量相比往年減少很多。山東龍口一家房產(chǎn)商告訴記者，今年該公司海景房銷售只有去年同期的一半。

　　另外，記者發(fā)現(xiàn)擁有一套海景房已由普遍商品變?yōu)橐环N“奢侈品”，由于其價(jià)格一路高漲，海景房的購房群體已發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。太原市民郝瑞玲說，三年前，廣西北海的海景房平均價(jià)格只有1000多元，但現(xiàn)如今已經(jīng)漲到了近5000元。買一套海景房已非普通百姓所能承受。加上當(dāng)前樓市調(diào)控政策頻出，部分潛在消費(fèi)群體希望海景房價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)再出手。

　　未來價(jià)格或?qū)?jiān)挺也需防范下跌風(fēng)險(xiǎn)

　　海景房因其稀缺性和購買群體的獨(dú)特性，以及許多海景房開發(fā)商資金鏈條相對寬松，使得海景房在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中價(jià)格很難降下來。但有專家也表示，目前海景房總體供給不少，也暗藏下跌風(fēng)險(xiǎn)。

　　在需求群體方面，現(xiàn)在多為一線城市、山西、內(nèi)蒙等中西部地區(qū)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購買群體，購買群體日漸顯示出獨(dú)特性。山東龍口的海景房銷售員表示，山東龍口的海景房價(jià)格上漲明顯快于普通商品房，去年至今一普通商品房每平方米上漲了三百，而海景房則上漲近千元。以往海景房都是東北人用于改善居住環(huán)境者居多，但是經(jīng)過幾年價(jià)格上漲后，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力消費(fèi)者成為購房主力。因此，海景房不發(fā)愁沒人買。

　　盡管今年的海景房總體銷量較往年降幅較大，但是開發(fā)商并不擔(dān)心由此造成資金鏈緊張。太原市一位房地產(chǎn)代理公司負(fù)責(zé)人劉女士表示，在售海景房的開發(fā)商有不少都是先期拿地，且近幾年海景房的火爆銷售已經(jīng)讓他們積累了豐厚利潤，所以短期的滯銷不會有太大影響。

　　采訪許多海景房開發(fā)商，他們都表示看好海景房未來預(yù)期。廣西北海的一位置業(yè)顧問告訴記者，盡管國家出臺了樓市調(diào)控政策，但是對于海景房影響遠(yuǎn)不如普通商品住宅。她說，盡管銀行對于首套房貸比例提高，貸款利息不斷升高，但購買海景房多是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人，所以這方面的影響不大。

　　山西房地產(chǎn)協(xié)會會長袁綸華認(rèn)為，當(dāng)前海景房大規(guī)模、大力度的宣傳，從側(cè)面反映出海景房供給較大，不排除有的海景房存在下跌可能，需要警惕海景房投資所暗藏的風(fēng)險(xiǎn)。中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理瞿安新認(rèn)為，目前還是有不少人將海景房作為投資，投資在任何時(shí)候均有風(fēng)險(xiǎn)，如果海景房價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)將對普通投資者打擊非常大。

　　海景房無傷樓市調(diào)控大局購買需謹(jǐn)慎

　　廣西、山東等城市的海景房漲幅明顯高于當(dāng)?shù)氐钠胀ㄉ唐贩?，加上開發(fā)商普遍看好未來走向，有人擔(dān)憂海景房會助推整體房價(jià)，影響樓市調(diào)控效果。

　　袁綸華認(rèn)為，海景房屬于特殊房屋，其主要集中在沿海的一些城市，相比住房數(shù)量非常小。海景房價(jià)格如果出現(xiàn)大幅度上漲不會影響樓市調(diào)控效果。瞿安心認(rèn)為，目前執(zhí)行樓市“限購”的前40城市商品房住宅的成交金額占到了總成交金額約六成，所以海景房對樓市調(diào)控影響非常小。但是，他提醒需注意海景房會推高其所在地普通商品房的價(jià)格。

　　袁綸華認(rèn)為，目前高收入群體成為海景房消費(fèi)的主力軍，所以對待海景房的要區(qū)別于普通商品房，他認(rèn)為對于海景房這類高檔住房需要通過收取高物業(yè)費(fèi)、高稅收和不提供購房貸款等措施，收取這部分資金可以補(bǔ)足低收入住房家庭的經(jīng)適房、保障房的建設(shè)。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般家庭購買海景房養(yǎng)老、投資要謹(jǐn)慎。山東一家房展公司的置業(yè)顧問韓福明告訴記者，海景房有一線和二線之分，一線是指建在海岸線上，能夠直接看海的房子。據(jù)了解，像這樣的海景房風(fēng)景雖美但氣候潮濕，更適宜短期度假。而且一線和二線海景房價(jià)格也有不小差別，以山東龍口的一處海景房為例，一線元，二線元左右。

　　山西大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副教授耿曄強(qiáng)認(rèn)為，購買海景房時(shí)不要盲目跟風(fēng)，看房就交錢則更不可取。一定要實(shí)地調(diào)研，否則“有苦說不出”。購房者除了要考察水電暖和周邊商業(yè)醫(yī)療等配套外，也要考慮房屋將來能否租賃或轉(zhuǎn)手。

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