?不動產(chǎn)基金開啟試點，存量住宅交付迎來突破

　　本月20日證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募基金試點，允許設(shè)立基金投資存量住宅類資產(chǎn)，突破原先不動產(chǎn)基金對外融資的杠桿比例，放寬對被投企業(yè)的借款限制。試點政策的出臺初衷是為房地產(chǎn)增量及存量市場注入更多的資金，助力房企主體融資環(huán)境的改善，支持盤活市場上流動性緊張的優(yōu)質(zhì)存量項目。當前試點更多局限于小范圍，一方面對試點基金管理人門檻要求高，符合要求的數(shù)量不多，另一方面，符合投資條件的住宅類資產(chǎn)也不多（需要拿到五證），倘若未來房地產(chǎn)市場持續(xù)處于低位震蕩，未來試點門檻和范圍或許可能迎來新的突破。

　　?AMC救場，恒大、中南、旭輝、株洲華晨紓困獲實質(zhì)進展

　　本月旭輝迎來東方資產(chǎn)救場，具體合作細節(jié)并未透露，業(yè)內(nèi)猜測東方可能為旭輝拉來國資，或可能協(xié)助完成旭輝永升物業(yè)的出售。具體到紓困項目層面，本月中國信達聯(lián)合信達地產(chǎn)25.5億紓困中南深圳舊改；而華融聯(lián)合中信城開通過“共益?zhèn)顿Y+代建代管”方式盤活株洲華晨地產(chǎn)多個爛尾樓項目；恒大也等來了“紓困天團”，東方資產(chǎn)拉來長城資產(chǎn)、深圳安居建業(yè)以及深圳美好實業(yè)、中渝置地等合作伙伴對旗下基金增資，蕞終基金出資額高達177億，紓困目標不僅局限于時代之光1個項目，部分恒大項目復(fù)工或迎來進展。

　　?保利打包掛牌12個碧桂園項目，屬正常清算

　　本月重點監(jiān)測房企共涉及19筆并購交易，披露的交易對價約172億，收并購熱度較1月低點再下滑。本月保利23億打包掛牌12家碧桂園合作股權(quán)，引市場熱議。保利集中拋售資產(chǎn)并非什么信號，涉及的交易規(guī)模不大，而且12個合作項目中只有常州項目順銷，南京項目處于尾盤狀態(tài)，其余10個項目均已售罄，本次保利集中拋售屬于正常清算利潤的退出。

　　不動產(chǎn)基金開啟試點，存量住宅交付迎來突破

　　春節(jié)過后，多個地方政府積極表態(tài)推進保交樓工作。2023年2月河南、山東和江西省政府再次重申要扎實做好保交樓工作，其中河南政府更是明確了項目交付時間表，頭部批專項借款項目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%目標，強調(diào)按時間節(jié)點完成交付計劃，而江西政府除保交樓外，還提及推進行業(yè)并購重組，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險。

　　作為保交樓重要的金融工具，2月20日證監(jiān)會宣布啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，當日中基協(xié)起草《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》，以促進房地產(chǎn)存量資產(chǎn)的盤活。2021年以來凡是投資住宅類的私募基金基本無法備案，而本次試點針對符合條件的不動產(chǎn)基金管理人，允許設(shè)立基金投資存量住宅類資產(chǎn)，但對住宅類資產(chǎn)要求較高，需至少實現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工，以此規(guī)避拿地階段利用不動產(chǎn)基金炒作地價的風險。此外，本次試點突破了原先不動產(chǎn)基金對外融資的杠桿比例，從此前總資產(chǎn)不得超過凈資產(chǎn)的140%提高至200%，還放寬了對被投企業(yè)的借款限制，借款期限從此前限制的不超過1年放寬至不晚于基金清算完成，并取消了借款額度的限制（原先是借款不超過基金實繳金額20%）。

　　不動產(chǎn)私募基金試點政策的出臺初衷是為房地產(chǎn)增量及存量市場注入更多的資金，助力房企主體融資環(huán)境的改善，支持盤活市場上流動性緊張的優(yōu)質(zhì)存量項目，以此化解防范房地產(chǎn)相關(guān)風險。當前試點更多局限于小范圍，一方面對試點的基金管理人門檻要求高，符合要求的不多，另一方面，符合投資條件的住宅類資產(chǎn)也不多（需要拿到五證），倘若未來房地產(chǎn)市場持續(xù)處于低位震蕩，未來試點門檻和范圍或許可能迎來新突破。

　　恒大、中南、旭輝、株洲華晨紓困獲實質(zhì)進展

　　從并購金融支持力度來看，從2022年11月23日到2023年2月底商業(yè)銀行披露的意向性授信計劃至少涉及80家房企，授信額度6.12萬億，用途不僅限于開發(fā)貸、并購貸、按揭貸、債券投資等。當前政策鼓勵推進行業(yè)重組并購，支持優(yōu)質(zhì)房企通過并購來提升資產(chǎn)價值，改善其資產(chǎn)負債表狀況，后續(xù)商業(yè)銀行或加快對優(yōu)質(zhì)房企核心項目的并購貸款投放。

　　AMC紓困方面，本月四大AMC加速介入部分出險房企的紓困中，旭輝迎來東方資產(chǎn)救場，具體合作細節(jié)并未透露，但業(yè)內(nèi)有猜測東方可能為旭輝拉來國資入股，或可能協(xié)助其完成旭輝永升物業(yè)股權(quán)的出售。

　　具體到紓困項目層面，本月6日中國信達聯(lián)合信達地產(chǎn)25.5億紓困中南深圳舊改。信達紓困過程中擁有信達地產(chǎn)這一穩(wěn)定的“隊友”，而華融卻一直缺少擁有操盤能力的合作伙伴，過去紓困案例中僅作為出資方盤活項目（如融創(chuàng)董家渡），但如果紓困對象是缺乏操盤能力中小房企，僅出資不完成開發(fā)銷售等同于“單腳走路”。2月華融迎來這一穩(wěn)定“隊友”，聯(lián)合中信集團旗下的中信城開通過“共益?zhèn)顿Y+代建代管”方式盤活株洲華晨地產(chǎn)旗下山水豪庭、云溪灣等多個爛尾樓項目。其中華融負責出資，12億共益?zhèn)蔀閲鴥?nèi)民企單筆融資額度蕞高的共益?zhèn)顿Y，而代建方則是中信城開。

　　此外，本月東方資產(chǎn)拉來長城資產(chǎn)和深圳安居建業(yè)，幫助中融信托接盤了恒大深圳時代之光。恒大暴雷后，該項目公司股權(quán)登記在中融信托名下，后續(xù)深圳安居建業(yè)（深圳國資紓困平臺，萬科有參與）接手，股權(quán)過戶到東方資產(chǎn)名下。2月23日，項目主體公司（東萬恒平有限合伙）的合伙人增加了11家（恒大地產(chǎn)、恒大人壽、長城資產(chǎn)、深圳美好實業(yè)、中信信托、深圳現(xiàn)代軌道交通、中渝置地等），合作名單中深圳美好實業(yè)、中渝置地等都屬于恒大部分項目的合作方，而此次有限合伙基金出資總額高達177億元，紓困目標肯定不僅局限于時代之光1個項目，恒大部分項目復(fù)工或迎來進展。

　　信達入局中南深圳舊改，保利打包掛牌碧桂園項目

　　根據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年1月重點監(jiān)測房企共涉及19筆并購交易，披露交易金額的有13筆，總交易對價約172億人民幣，環(huán)比大幅減少38.1%，披露的平均單筆并購交易規(guī)模13.2億（2023年1月：18.5億），收并購熱度較1月低點進一步下滑。

　　從交易進展來看，本月完成9筆并購交易披露交易額的4筆交易涉及價款132.7億，其中信達系25.5億紓困中南建設(shè)深圳舊改，遠洋15.9億完成收購濟南北湖核心區(qū)14萬平米商住用地，同月成都遠洋太古里項目也全部完成交割。此外，掛牌中、終止和簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議的交易筆數(shù)分別5筆、2筆和3筆，其中大唐集團終止出售廈門商管公司予廣西吉順隆，遠洋終止以4150萬美元售美國物業(yè)。

　　本月市場關(guān)注度高的并購交易，其一信達系25.5億入局中南深圳舊改，疊加上月拿下的2個和昌深圳舊改，近2月獲取舊改貨值突破385億，出險房企引資方介入舊改項目釋放資產(chǎn)價值的需求普遍化。其二，保利發(fā)展以總價近23億打包掛牌12家與碧桂園合作公司股權(quán)，引來市場熱議。保利集中拋售資產(chǎn)并非什么信號，涉及的交易規(guī)模不大，而且12個合作項目中只有常州項目順銷中，南京項目處于尾盤狀態(tài)，其余10個項目均已售罄，本次保利集中拋售屬于正常清算利潤的退出。

　　從交易標的物業(yè)類型來看，與上月比較，本月住宅類并購額占比提升，而多元化交易并購熱度基本持平。9筆交易涉及多元化投資，對應(yīng)交易額105.7億，占到全部規(guī)模的61.5%，主要受凱德設(shè)11億新元基金，已收購北京蘇寧生活廣場和佛山物流項目兩項資產(chǎn)影響。

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　　政策工具系列——不動產(chǎn)私募投資基金研究

　　房地產(chǎn)再迎利好，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點

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　　證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點 支持不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

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