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　　【園區(qū)運營商品牌指數(shù)】系列 第54期

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商品牌指數(shù)堅持系統(tǒng)性、客觀性、可操作性、簡明性原則，力求評估體系能夠合理反映產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商品牌運營及競爭力水平，通過構(gòu)建系統(tǒng)性的評估體系標(biāo)準(zhǔn)，從平臺運營、輿情熱度、土地投資、園區(qū)招商四大維度對產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商品牌運營水平和品牌競爭力進(jìn)行全方位的系統(tǒng)評估。

　　具體而言，平臺指數(shù)主要是考核產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商自有品牌體系的建設(shè)，相關(guān)二級指標(biāo)包含官方微信公號、官方微博、官方小視頻號等自有媒體渠道的數(shù)據(jù)；輿情指數(shù)主要是根據(jù)百度搜索指數(shù)、各新聞媒體的報道等輿情數(shù)據(jù)考核品牌傳播影響力；土地投資主要是根據(jù)拿地面積、成交金額、拿地城市等數(shù)據(jù)考核企業(yè)投資力度；園區(qū)招商主要是根據(jù)園區(qū)新進(jìn)企業(yè)數(shù)量、新進(jìn)企業(yè)規(guī)模、新進(jìn)企業(yè)所屬行業(yè)等數(shù)據(jù)考核園區(qū)品牌競爭力。

　　1、中南高科本月擴(kuò)儲工業(yè)用地294畝

　　4月17日，中南高科與增城產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)在廣州增城中新鎮(zhèn)聯(lián)合獲取一宗工業(yè)地塊，占地面積161畝，將打造為中南高科高端電子信息創(chuàng)新園。4月20日，中南高科在安徽六安獲取一宗工業(yè)地塊，4月25日該項目動工建設(shè)，將打造為中南高科·六安智能制造產(chǎn)業(yè)園。

　　解析：本月中南高科加大了投資力度，此次是中南高科在廣州落子的首個項目，該項目的落地點亮了中南高科布局粵港澳大灣區(qū)的重要節(jié)點；六安地塊也是中南高科在六安落地的首個項目，該項目總規(guī)劃用地面積約340畝，此次是首期拿地，占地面積約133畝，建筑面積約8萬方，共規(guī)劃19棟標(biāo)準(zhǔn)廠房及相關(guān)配套設(shè)施。

　　從中南高科的發(fā)展及其近期的動態(tài)來看，產(chǎn)城觀察網(wǎng)理解，該企業(yè)已經(jīng)走出了蕞低谷的時期，與企業(yè)聯(lián)合拿地，因大聯(lián)科、燈塔瓴科等輕資產(chǎn)、資管業(yè)務(wù)全面鋪開，各項業(yè)務(wù)重新啟航，內(nèi)部團(tuán)隊也做出了較好的調(diào)整，一定程度上說明中南高科已經(jīng)進(jìn)入正常的更為理性的發(fā)展軌跡中。

　　2、中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT正式獲批

　　4月25日，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT正式獲批，該REITs產(chǎn)品蕞早在2022年12月30日獲得上交所受理，債券發(fā)行人為湖北省科技投資集團(tuán)有限公司，擬發(fā)行總額為人民幣15.4億元，債券品種為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，承銷商為中金基金管理有限公司。項目標(biāo)的資產(chǎn)位于東湖高新600133)區(qū)的光谷軟件園和互聯(lián)網(wǎng)+項目兩處產(chǎn)業(yè)園區(qū)，合計建筑面積17.44萬平方米。

　　解析：從項目資產(chǎn)運營上看，湖北科投光谷產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)運營情況較好，主要租戶具備一定的穩(wěn)定性，但項目地處武漢東湖高新區(qū)的核心區(qū)，考慮區(qū)域市場供需情況，其出租率存在一定波動；從收益看，以15.4億元的公募基金預(yù)計募集規(guī)模為基準(zhǔn)計算，2023-2024年度的預(yù)測現(xiàn)金分派率則分別為4.72%和4.98%，在已發(fā)行產(chǎn)園REITs中處于中等偏上。待成功上市后，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園 REIT 將成為國內(nèi)第9單產(chǎn)業(yè)園REIT，也是中部城市集群首單獲批的產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs項目。

　　3、萬洋本月獲取3宗工業(yè)地塊，合計210畝

　　本月，萬洋集團(tuán)于南通和福州市獲取3宗工業(yè)地塊，總占地面積210畝。其中在南通李堡鎮(zhèn)獲取2宗地塊，在福州獲取1宗地塊。

　　解析：目前萬洋集團(tuán)在李堡鎮(zhèn)已經(jīng)打造了南通（海安）萬洋眾創(chuàng)城，項目總規(guī)劃用地500畝，建筑面積約66萬平方米，預(yù)計引進(jìn)約200家企業(yè)，提供近5000個就業(yè)崗位，此次拿地是對該項目后續(xù)的補(bǔ)充；從近期拿地狀況來看，萬洋集團(tuán)今年加碼布局福州，除此地塊之外，萬洋今年2月還在福州馬尾區(qū)獲取兩宗工業(yè)地塊。

　　但值得關(guān)注的是，萬洋集團(tuán)今年的投資節(jié)奏和速度，相較于前兩年明顯放緩，屬于踩剎車的一個階段，前期持續(xù)擴(kuò)儲，后逐步進(jìn)入開發(fā)和招商階段，快速增長型企業(yè)節(jié)奏的調(diào)整，也是今年非常重要的一個方向。

　　4、聯(lián)東本月獲取2宗工業(yè)地塊，合計95畝

　　本月，聯(lián)東于淮安和汕頭兩市獲取2宗工業(yè)用地共95畝。其中，淮安摘地44畝，該項目總投資3.5億元；汕頭摘地51畝，該地塊屬于帶方案出讓，將建設(shè)“聯(lián)東U谷·汕頭科技總部港”項目。

　　解析：相對上個月拿地199畝，本月聯(lián)東拿地力度有所放緩，且均位于三四線城市。目前聯(lián)東在淮安運營的項目有聯(lián)東U谷淮安智能制造產(chǎn)業(yè)園，此次在淮安拿地是對城市布局的戰(zhàn)略補(bǔ)充；汕頭地塊是帶規(guī)劃方案出讓，未來將打造為聯(lián)東U谷·汕頭科技總部港項目，總投資約3億元，定位為汕頭市“三新兩特一大”產(chǎn)業(yè)升級與聚集的科創(chuàng)型產(chǎn)業(yè)園，目前聯(lián)東已經(jīng)在廣州、佛山、武漢等多個城市布局了科技總部港項目，為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的載體和資源。

　　產(chǎn)城觀察網(wǎng)認(rèn)為，聯(lián)東今年有兩個較大的變化，一是投資在“收縮”，從城市層面上看，主要關(guān)注7-10個核心城市，投資上更加聚焦；二是對于持有型項目的投資節(jié)奏在加快，不局限于一手市場拿地，在二手市場上表現(xiàn)也較為積極，整體來看，其一手市場拿地數(shù)據(jù)下降，綜合二手土地市場數(shù)據(jù)，聯(lián)東的規(guī)模擴(kuò)張還在持續(xù)。

　　5、中集產(chǎn)城發(fā)布“C+運營服務(wù)”品牌

　　4月25日，“中集產(chǎn)城2023產(chǎn)品及服務(wù)發(fā)布會”在深圳光明中集智園發(fā)布廳舉行。會上，中集產(chǎn)城發(fā)布“CPS產(chǎn)業(yè)空間解決方案”及“C+運營服務(wù)”品牌。

　　CPS是一個基于工業(yè)4.0的理念：信息-物理系統(tǒng)，即cyber physical system，旨在通過建設(shè)數(shù)字化園區(qū)，打造出符合產(chǎn)業(yè)升級需求的第五代產(chǎn)業(yè)空間，幫助企業(yè)通過數(shù)字化升級，讓制造變成智造，從而實現(xiàn)效率更高、品質(zhì)更好、成本更低。園區(qū)運營服務(wù)品牌“c+運營服務(wù)”，包括基礎(chǔ)保障、空間運營、企業(yè)賦能三大服務(wù)類別，包含七大子類、21個服務(wù)項，并通過能力自建和整合優(yōu)質(zhì)合作方資源，為園區(qū)企業(yè)提供近100個服務(wù)項目和解決方案。

　　解析：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競爭早就不再局限于載體開發(fā)，產(chǎn)業(yè)空間的使命在載體落地時僅走了半程，后半程的資產(chǎn)運營管理才是影響產(chǎn)業(yè)載體生命周期的重要因素，空間利用效率、資產(chǎn)運營管理效率越來越得到重視，產(chǎn)業(yè)運營、空間運營、配套運營等運營服務(wù)前置，如何持續(xù)優(yōu)化為入園企業(yè)創(chuàng)造更多的價值，成為當(dāng)前眾多園區(qū)運營商亟需關(guān)注和思考的重要事情。

　　4月3日，傳化集團(tuán)在杭州蕭山區(qū)獲取一宗工業(yè)用地，將打造為錢灣生物港二期。項目一期位于二期北側(cè)，目前已經(jīng)在運營，園區(qū)以生物技術(shù)和醫(yī)療器械為主導(dǎo)，聚焦合成生物學(xué)、基因和細(xì)胞治療、藥物遞送、體外診斷、高值耗材、智能化醫(yī)療設(shè)備等。

　　解析：傳化集團(tuán)目前在杭州布局了生命科技產(chǎn)業(yè)園、智聯(lián)科技產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)業(yè)生物科技產(chǎn)業(yè)園、錢灣智谷、傳化物流產(chǎn)業(yè)園等多個項目，此次拿地是對錢灣智谷項目的補(bǔ)充儲備用地，將打造為錢灣生物港二期。

　　傳化集團(tuán)長期深耕蕭山，其在蕭山打造的傳化科技城前期項目發(fā)展情況較好，目前重點探索后幾期的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，但從蕭山本地和杭州整體的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)環(huán)境來看，項目發(fā)展具備一定壓力。基于傳化集團(tuán)自身化工企業(yè)的特點，結(jié)合自身資源優(yōu)勢打造的產(chǎn)品，以及與政府、行業(yè)協(xié)會等多方加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)研究及深度合作，筆者也非常期待傳化集團(tuán)的后期產(chǎn)品在招商運營上的整體表現(xiàn)。

　　7、東久新宜設(shè)立合資開發(fā)平臺，總規(guī)模約140億

　　4月13，東久新宜宣布，與國際領(lǐng)先的境外投資機(jī)構(gòu)共同設(shè)立新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)平臺，專注投資位于中國核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施園區(qū)資產(chǎn)，總投資規(guī)模約140億人民幣。合資平臺將聚焦中國主要經(jīng)濟(jì)核心圈，重點布局長三角、大灣區(qū)和京津冀首都經(jīng)濟(jì)圈等，投資位于這些區(qū)域內(nèi)的高標(biāo)準(zhǔn)新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)項目。東久新宜將作為合資平臺的管理人，提供包括投資、開發(fā)和運營管理在內(nèi)的一系列資產(chǎn)管理服務(wù)。

　　解析：自合并以來，東久新宜持續(xù)發(fā)力新經(jīng)濟(jì)不動產(chǎn)。2022年11月，東久新宜投資位于上海長寧的4棟甲級研發(fā)辦公樓；2023年3月，東久新宜與多家機(jī)構(gòu)投資者設(shè)立總投資規(guī)模約60億人民幣新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施基金，本次合資平臺成立，也為東久新宜未來的項目獲取提供重要的保障。

　　8、廣東醫(yī)谷·中山生命科學(xué)園正式動工

　　4月14日，廣東醫(yī)谷·中山生命科學(xué)園動工儀式在中山市三角鎮(zhèn)舉行，廣東醫(yī)谷·中山生命科學(xué)園項目實現(xiàn)“拿地即動工”，從簽框架協(xié)議到正式動工用時51天。

　　項目總投資約60億，占地407.37畝，其中一期約209.37畝，總建面約60萬㎡，創(chuàng)造就業(yè)約12000位。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為創(chuàng)新藥、高端醫(yī)療器械，重點引進(jìn)生物藥、細(xì)胞工程、基因治療、免疫治療、基因芯片、大型醫(yī)療設(shè)備、高值耗材、診斷試劑等細(xì)分領(lǐng)域龍頭企業(yè)；建設(shè)動物中心、臨床轉(zhuǎn)化、基因測序等公共服務(wù)平臺，提供集中污水處理、危險品倉儲等配套服務(wù)，致力打造大灣區(qū)標(biāo)桿專業(yè)園區(qū)。

　　解析：中創(chuàng)集團(tuán)立足于粵港澳大灣區(qū)，依托廣東醫(yī)谷、廣東材料谷、中大創(chuàng)新谷，聚焦生物醫(yī)藥、新材料、未來裝備三大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。與此同時，近年來中山市優(yōu)先發(fā)展生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，出臺了一系列鼓勵和扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，此次項目正是中創(chuàng)集團(tuán)核心優(yōu)勢和中山區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向達(dá)成契合的成果體現(xiàn)。

　　9、建信中關(guān)村000931)產(chǎn)業(yè)園REIT財務(wù)指標(biāo)下滑

　　根據(jù)一季報，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)的出租率68.47%，相比2022年四季度81.29%的平均出租率，2023年一季度租戶明顯流失。項目一季度收入4517萬元，環(huán)比下降4.71%，同比下降27.13%。根據(jù)季報披露，一季度全北京市凈吸納量仍為負(fù)值，北京一季度寫字樓空置率環(huán)比上升0.9%至16.9%。上地凈吸納量已經(jīng)連續(xù)五個季度為負(fù)，本季度凈吸納量達(dá)到-2.0萬平方米；產(chǎn)業(yè)園市場本季度出現(xiàn)需求恢復(fù)，凈吸納量轉(zhuǎn)正為3.7萬平方米，核心成熟產(chǎn)業(yè)園市場表現(xiàn)不振。

　　解析：建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT項目的底層資產(chǎn)位于上地區(qū)域中關(guān)村軟件園，含互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓、協(xié)同中心4號樓及孵化加速器，資產(chǎn)所在園區(qū)集聚了包括聯(lián)想(全球)總部、百度、 騰訊(北京)總部、新浪總部等大批互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，整體來看，園區(qū)地理位置較好且租戶質(zhì)量較高，但受到互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)調(diào)整及區(qū)域市場需求轉(zhuǎn)弱等因素影響，招租及續(xù)租進(jìn)程不及預(yù)期，隨著后期疫情影響減弱和行業(yè)走出調(diào)整，項目出租率或逐漸修復(fù)。

　　10、華安張江光大園REIT一季度底層資產(chǎn)出租率下降

　　根據(jù)一季報，華安張江光大園REIT底層資產(chǎn)的出租率由2022年末的92.60%下降至2023年3月末的70.57%。項目收入1604萬元，環(huán)比增長21.03%，同比下降32.43%。根據(jù)報告披露，主要系由于基礎(chǔ)設(shè)施項目的重要現(xiàn)金流提供方租戶之一(租賃面積約為1.23萬㎡，占項目可租面積的28%)，其全部租賃合同于2022 年末到期，到期后該租戶不予續(xù)租。

　　解析：華安張江光大園REIT項目底層資產(chǎn)出租率下降，主要是受到租戶到期影響，總的來說，維持園區(qū)招租和續(xù)租的能力、控制租戶的面積占比、租戶面積結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整大租戶擴(kuò)租面積到期時間等，避免較短時間周期內(nèi)集中產(chǎn)生到期面積和退租面積的情況發(fā)生，對于項目底層資產(chǎn)運營和項目經(jīng)營穩(wěn)定來說至關(guān)重要。

　　綜合來看，去年下半年，特別是對于租賃型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，招租、續(xù)租不及預(yù)期的情況是較為普遍的，如杭州未來科技城、上海張江等一些核心區(qū)域的租金及租賃情況都產(chǎn)生了一定的波動，從今年的市場情況來看，租賃市場的波動局面基本穩(wěn)住，但從長期來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金可持續(xù)增長以及租戶的穩(wěn)定性，還是要基于運營服務(wù)，具備優(yōu)質(zhì)的運營服務(wù)和良好的大區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，更益于形成項目租金的上漲以及后期資產(chǎn)價值的持續(xù)提升。

　　更多行業(yè)動態(tài)及事件解讀請見《中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)月度動態(tài)報告【2023年5月刊 總第28期】

　　本報告是基于億翰智庫認(rèn)為可靠的已公開信息進(jìn)行估算，公開信息包括但不限于公司公告、房管部門網(wǎng)站、互聯(lián)網(wǎng)檢索等多種途徑，但億翰智庫不保證所載信息的完全準(zhǔn)確和全部完整。由于時間和口徑的原因，本報告所載的內(nèi)容、排名僅為本報告蕞初出具曰的觀點和判斷，本報告所指的數(shù)據(jù)可能會與企業(yè)實際情況有所出入。億翰智庫蕞初出具曰后發(fā)出與本報告所載數(shù)據(jù)不一致的研究報告，或企業(yè)公布數(shù)據(jù)與研究數(shù)據(jù)存在差異，對此億翰智庫可隨時更改且不予特別通知。

　　本報告旨在公正客觀地反映行業(yè)趨勢和企業(yè)經(jīng)營情況。在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見并不構(gòu)成對任何機(jī)構(gòu)或個人的任何建議。任何機(jī)構(gòu)或個人應(yīng)考慮本報告中的任何意見或建議是否符合其特定狀況，若有必要應(yīng)尋求專家意見。本報告所載的資料、工具、意見及推測僅供參考。

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