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　　今年630這個(gè)半年度述職報(bào)告，應(yīng)該是歷年來(lái)“產(chǎn)業(yè)園區(qū)人”蕞難寫的述職報(bào)告，沒(méi)有之一。就老黃我自己感受而言，從6月中旬開(kāi)始約的飯，基本朋友們就沒(méi)整點(diǎn)過(guò)，無(wú)非就是開(kāi)會(huì)、對(duì)數(shù)據(jù)、寫材料，愁的也是半年度寫什么、怎么寫、下半年干多少的問(wèn)題。

　　23年上半年，市場(chǎng)好消息和壞消息并存，企業(yè)的主基調(diào)還是收縮。部分區(qū)域市場(chǎng)在4月前短期燥熱了一段，但更多的還是聽(tīng)說(shuō)某地新建廠房已經(jīng)租到了8-10塊/平/月。老黃的搭檔“璐總”常駐深圳，璐總是產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)里一周出8天差的男人，從2月回來(lái)時(shí)候的熱情笑容，到4月回來(lái)時(shí)候的日趨嚴(yán)肅，再到6月回來(lái)時(shí)候越來(lái)越少的頭發(fā)，竊以為某種程度上反映了市場(chǎng)的情況。

　　在上述情況下，關(guān)于半年度匯報(bào)材料都提前構(gòu)思好框架，想好基本結(jié)論，就等著匯報(bào)。Duang，6月底，中南高科“5天拿7個(gè)項(xiàng)目”，看著刷屏的拿地信息，一時(shí)之間有種夢(mèng)回2020的錯(cuò)覺(jué)?！暗降资裁辞闆r？應(yīng)該怎么理解？”這是老黃收到蕞多的問(wèn)題，在此我們通過(guò)拿地?cái)?shù)據(jù)，結(jié)合行業(yè)判斷，從行業(yè)的視角分析下中南高科的“爆發(fā)”。

　　#01行業(yè)重回2017，企業(yè)收縮為主，中南高科逆勢(shì)擴(kuò)張

　　從工業(yè)用地成交情況來(lái)看，工業(yè)土地出讓整體收縮，產(chǎn)業(yè)企業(yè)投資意愿下降，行業(yè)重回2017。從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，工業(yè)用地成交面積連續(xù)兩年同比下降，2023年上半年全國(guó)工業(yè)用地出讓面積同比下降18.32%，2023Q2工業(yè)用地成交面積同比下降超過(guò)20%。

　　圖：2020Q1-2023Q2工業(yè)用地成交面積（萬(wàn)m2）及同比增速（%）

　　圖：2017-2022年工業(yè)用地成交面積（萬(wàn)m2）及成交價(jià)

　　按此趨勢(shì)，年內(nèi)總成交面積有望重返10億平以內(nèi)。而上一次10億平以內(nèi)的成交面積還是在2017年。

　　從企業(yè)選擇來(lái)看，多數(shù)企業(yè)對(duì)區(qū)域選擇顯著收縮，很多企業(yè)2021年可能關(guān)注80個(gè)城市，2022年關(guān)注30城，再到如今真正關(guān)注的可能就上海、北京、蘇州、南京、杭州、廣州、成都7個(gè)核心城市。

　　從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年上半年，品牌產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商一手土地市場(chǎng)拿地體量同比明顯收縮，萬(wàn)洋、平謙、歲金、均和、佳海等拿地面積較去年均同比下降。

　　圖：2023年1-6月品牌產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商拿地?cái)?shù)量（塊）及拿地面積（畝）

　　而在企業(yè)紛紛收縮的情況下，中南高科逆勢(shì)擴(kuò)張，在6月25日-29日，5天時(shí)間內(nèi)，接連在全國(guó)7座重點(diǎn)城市落地7個(gè)項(xiàng)目。

　　表：中南高科5天摘地7塊詳細(xì)信息

　　綜合來(lái)看上半年中南高科拿地布局情況，可以發(fā)現(xiàn)其幾個(gè)特點(diǎn)：

　?。?）區(qū)域重倉(cāng)深耕 – 是政府對(duì)高科的信任也是高科對(duì)區(qū)域發(fā)展的信心

　　在區(qū)域的選擇上，中南高科整體還是延續(xù)了自身專業(yè)的選址邏輯，在一些具備雄厚制造業(yè)基礎(chǔ)、相對(duì)熟悉的區(qū)域去持續(xù)做重倉(cāng)- 如昆明項(xiàng)目、衢州項(xiàng)目、濟(jì)寧任城項(xiàng)目、南通濱海項(xiàng)目等項(xiàng)目地塊，均是二期地塊。

　　這些城市都是典型的制造業(yè)城市。比如濟(jì)寧，涵蓋國(guó)民經(jīng)濟(jì)41個(gè)工業(yè)大類中的38個(gè)，是全國(guó)先進(jìn)制造業(yè)百?gòu)?qiáng)市。

　　這種持續(xù)地深耕背后反映的一方面是政府對(duì)中南高科的信任，另一方面是中南高科對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)韌性的信心。

　　正是因?yàn)橹绊?xiàng)目的招商運(yùn)營(yíng)能力得到了政府的認(rèn)可，后期高科才能持續(xù)在區(qū)域上獲取到項(xiàng)目。同時(shí)，也正是因?yàn)橹心细呖茖?duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)韌性有信心，才會(huì)持續(xù)擴(kuò)大投資，重倉(cāng)深耕。

　?。?）在不確定性中尋找穿越周期的確定性 - 資金實(shí)力、專業(yè)能力是重要支撐

　　高科在上半年獲取核心城市項(xiàng)目，核心城市是區(qū)域產(chǎn)業(yè)集中地，更是為企業(yè)提供高能級(jí)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的重要舞臺(tái)，對(duì)于園區(qū)運(yùn)營(yíng)商價(jià)值不言而喻。當(dāng)項(xiàng)目建成之后的1～2年，尤其結(jié)合行業(yè)下行，項(xiàng)目整體招商與運(yùn)營(yíng)需要付出很大努力，這個(gè)時(shí)候就更需要企業(yè)自身具備資金實(shí)力與操盤能力，以“穿越周期”，同時(shí)片區(qū)管理方也應(yīng)共同努力，這類項(xiàng)目才能做好。

　　中南高科從成立以來(lái)，多年專注于制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園賽道，對(duì)市場(chǎng)的判斷、對(duì)產(chǎn)業(yè)的理解，對(duì)企業(yè)的理解（中南高科自身是中國(guó)中小企業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位），以及自身資金實(shí)力、操盤能力、產(chǎn)品實(shí)力和招商實(shí)力都是中南高科穿越周期的重要支撐。正是在這種支撐之下，中南高科在不確定性中尋找穿越周期的確定性。

　　#03透過(guò)事件看本質(zhì)，中南高科的“升維”思路（1）為“升維”備糧草

　　“升維”是我們今年在《年中策略》的中提出的一個(gè)核心概念，我們認(rèn)為企業(yè)要脫離傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)思維下“業(yè)務(wù)模型”，必須向著更長(zhǎng)期、可持續(xù)的方向去走?！吧S”的關(guān)鍵，不在于短期做出了多少傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的量，而在于企業(yè)有沒(méi)有在業(yè)務(wù)模型上、業(yè)務(wù)體系上真正向著長(zhǎng)期可持續(xù)的方向去走。從內(nèi)卷中跳出來(lái)，嘗試去解決更高層的問(wèn)題、更長(zhǎng)期的問(wèn)題、更根本的問(wèn)題，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

　　中南高科的業(yè)務(wù)是在“升維”的，具體從兩個(gè)方面看 – 即“招商+運(yùn)營(yíng)”。招商方面，中南高科在招商方面專門創(chuàng)立的品牌——“燈塔瓴科”?！盁羲部啤钡暮诵氖菍?duì)外招商服務(wù)，也是中南高科在產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)中蕞閃光的點(diǎn)，高科有2000多名員工，有1000多都是招商人員，他們散布在全國(guó)近80個(gè)城市，可以把全國(guó)優(yōu)質(zhì)企業(yè)都一網(wǎng)打盡。

　　燈塔瓴科 - 1）內(nèi)部，針對(duì)基本盤業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)和招商市場(chǎng)化聯(lián)動(dòng)，進(jìn)行市場(chǎng)化結(jié)算；2）外部，招商集團(tuán)以“燈塔瓴科”品牌，承接外部園區(qū)包含政府平臺(tái)公司業(yè)務(wù)，把我們本身核心能力發(fā)展到極致，增加品牌影響力、盤活存量資產(chǎn)、助力政府平臺(tái)公司招商，已落地多個(gè)案例

　　另外高科另有線上D-LINK招商系統(tǒng)，線上線下結(jié)合聯(lián)動(dòng)，這是行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)不可比擬的優(yōu)勢(shì)。以招商帶動(dòng)業(yè)務(wù)，其本身邏輯是行得通的，這也是未來(lái)市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商真正從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)的一種非常重要的體系和模式。

　　運(yùn)營(yíng)方面，早幾年中南高科就持續(xù)強(qiáng)化其運(yùn)營(yíng)，打造“與企業(yè)共生發(fā)展”的陪伴式服務(wù)體系—— 為此成立了專門的中南高科產(chǎn)業(yè)服務(wù)集團(tuán)，形成了獨(dú)具特色的“2+4+6+N產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，共計(jì)100多項(xiàng)服務(wù)，到目前已經(jīng)服務(wù)了10000+入園企業(yè)，也通過(guò)線上線下形式賦能來(lái)服務(wù)入園企業(yè)。

　　以上都是創(chuàng)新的方向，但“升維”的前提還是要有確保自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的基本盤，這個(gè)基本盤就是要在業(yè)務(wù)上儲(chǔ)備足夠多的“糧草”，這也是為什么我們非常認(rèn)同中南高科逆勢(shì)擴(kuò)張、積極發(fā)展的根本原因。業(yè)務(wù)“升維”是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程中必須要有“糧草”，而這個(gè)“糧草”就是項(xiàng)目。

　　從長(zhǎng)期來(lái)看，轉(zhuǎn)型不可能一蹴而就，但國(guó)有土地開(kāi)發(fā)越來(lái)越少，土地獲取一定越來(lái)越難，現(xiàn)在在區(qū)域招商壓力比較大的時(shí)候，也是區(qū)域蕞需要專業(yè)運(yùn)營(yíng)商的時(shí)候，儲(chǔ)備足夠的“糧草”積極轉(zhuǎn)型，實(shí)乃上策。

　　從整個(gè)行業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，當(dāng)下這個(gè)階段，國(guó)資在土地、資金等方面具備相應(yīng)的優(yōu)勢(shì)，但在園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)方面“輕能力”相對(duì)薄弱，而市場(chǎng)化企業(yè)則具備相對(duì)優(yōu)勢(shì)的招商運(yùn)營(yíng)能力。

　　未來(lái)，園區(qū)市場(chǎng)一定是國(guó)民發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，資源互補(bǔ)的發(fā)展格局，但在行業(yè)轉(zhuǎn)換交替過(guò)程中，容易產(chǎn)生交替中的“空白”。這個(gè)“空白”是需要彌補(bǔ)的，否則做出來(lái)的載體就會(huì)有問(wèn)題，這對(duì)于整個(gè)社會(huì)也是一種資源的浪費(fèi)。

　　在具體合作方面1）中南高科積極與國(guó)資合作開(kāi)發(fā)支持區(qū)域產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)。伴隨著地方國(guó)企在地方產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)中將扮演越發(fā)重要的角色，中南高科與國(guó)企平臺(tái)的的合作也會(huì)越來(lái)越多，目前已經(jīng)與地方國(guó)企開(kāi)展了多地合作，為區(qū)域去做更多的服務(wù)，支持中小制造業(yè)的發(fā)展，其實(shí)是有利于整個(gè)區(qū)域的發(fā)展和成長(zhǎng)。

　　較為典型的就是廣州增城項(xiàng)目。中南高科與地方國(guó)資增城產(chǎn)投合作，先是為增城產(chǎn)投專精特新產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目做了包括設(shè)計(jì)咨詢和招商策劃在內(nèi)的輕資產(chǎn)輸出，獲得了增城產(chǎn)投對(duì)中南高科專業(yè)能力的認(rèn)可，帶動(dòng)中南高科與增城產(chǎn)投合作重資產(chǎn)項(xiàng)目廣州增城項(xiàng)目；實(shí)現(xiàn)了輕重合作的結(jié)合。

　　2）中南高科也積極創(chuàng)新，參與“產(chǎn)業(yè)舊改”，并在全國(guó)落地的多個(gè)項(xiàng)目，通過(guò)市場(chǎng)化的推進(jìn)“騰籠換鳥”工作，把“低效地”變成“高產(chǎn)田”。

　　中南高科與中山城建強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，推動(dòng)中山黃圃“工改”，聯(lián)手打造中山首個(gè)工改項(xiàng)目，即城建中南高科智慧科技產(chǎn)業(yè)園，改造后建設(shè)不少于11.32萬(wàn)平方米的高標(biāo)準(zhǔn)廠房，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值可達(dá)1200萬(wàn)元/畝。

　　圖：中山城建中南高科智慧科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目效果圖

　　武漢東西湖科創(chuàng)中心項(xiàng)目，2019年3月簽署地塊土地出讓合同后，一直未開(kāi)工，未產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。2020年在政府協(xié)助下中南高科介入，2022年入園企業(yè)總產(chǎn)值超13億元。

　　中南高科武漢東西湖科創(chuàng)中心（實(shí)景圖）

　　大道行而思，向上升維是個(gè)長(zhǎng)期的課題，業(yè)務(wù)創(chuàng)新的探討無(wú)止境。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策也處于變化中，企業(yè)應(yīng)接受和擁抱這些變化，積極開(kāi)展與多方的合作。從以上角度中南高科也樂(lè)意同社會(huì)各界進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。若對(duì)高科業(yè)務(wù)模式和合作感興趣可聯(lián)系（i） 。

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