近幾年，隨著更多市場(chǎng)主體涌入，產(chǎn)業(yè)園區(qū)呈現(xiàn)出百花齊放的態(tài)勢(shì)，各類(lèi)模式和玩法越來(lái)越多樣化，卻無(wú)法在園區(qū)內(nèi)形成產(chǎn)業(yè)聚集，企業(yè)與園區(qū)無(wú)法找到共同的訴求，可以輕易被取代，如此一來(lái)園區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期沒(méi)有內(nèi)部驅(qū)動(dòng)力和內(nèi)部生產(chǎn)力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)急需升級(jí)優(yōu)化。

產(chǎn)業(yè)園絕對(duì)不是個(gè)能賺快錢(qián)的活兒。過(guò)去以散售、招租為主導(dǎo)的空間思維，逐漸被拋棄。取而代之的，是更多的企業(yè)開(kāi)始學(xué)習(xí)以產(chǎn)業(yè)視角來(lái)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)園區(qū)。地產(chǎn)思維到產(chǎn)業(yè)思維的轉(zhuǎn)變，是決定其園區(qū)業(yè)務(wù)能否成立的關(guān)鍵。

地產(chǎn)思維下做的園區(qū)，大多會(huì)呈現(xiàn)有企業(yè)沒(méi)產(chǎn)業(yè)的狀態(tài)。入駐率乍看還可以，但看看企業(yè)名錄五花八門(mén)什么行業(yè)的都有?？蛻襞c客戶之間很難產(chǎn)生聯(lián)系，產(chǎn)業(yè)園做成了小微企業(yè)的寫(xiě)字樓。

以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的邏輯在做事，追求的就是一個(gè)短平快，越快滿租收錢(qián)就越好。企業(yè)只是在空間上聚集起來(lái)了，無(wú)法形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，無(wú)法相互同頻。客戶對(duì)園區(qū)的粘性也不會(huì)高，一旦租約到期找到了租金更優(yōu)惠的園區(qū)，會(huì)毫不留戀地離開(kāi)。

產(chǎn)業(yè)鏈→產(chǎn)業(yè)→企業(yè)→空間

產(chǎn)業(yè)思維下，決策鏈條應(yīng)該是先有產(chǎn)業(yè)定位，在產(chǎn)業(yè)當(dāng)中找企業(yè)，沿著產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，有針對(duì)性地去挖掘客戶，根據(jù)企業(yè)的需求，蕞后再反過(guò)來(lái)微調(diào)產(chǎn)品的過(guò)程。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的打造是產(chǎn)業(yè)增值的空間打造，目的是使空間與目標(biāo)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型的企業(yè)需求適配，構(gòu)建良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，在區(qū)域內(nèi)促進(jìn)完整或部分產(chǎn)業(yè)鏈集聚與增值。

地產(chǎn)思維下，園區(qū)運(yùn)營(yíng)需要能精確對(duì)比租售比5:5與4:6下的現(xiàn)金流回正時(shí)間；產(chǎn)業(yè)思維下，園區(qū)運(yùn)營(yíng)更需要理解生物醫(yī)藥園區(qū)與物流園區(qū)在空間規(guī)劃和基礎(chǔ)配套上的區(qū)別。

地產(chǎn)客戶經(jīng)理告訴客戶對(duì)比區(qū)域內(nèi)其他園區(qū)的租金價(jià)格，而產(chǎn)業(yè)客戶經(jīng)理則分析區(qū)域內(nèi)客戶的上下游產(chǎn)業(yè)，并告訴客戶園區(qū)將如何幫助他們與其產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)。畢竟對(duì)于客戶而言，“鏈接”產(chǎn)生價(jià)值，生意也許就在其中。

從地產(chǎn)思維到產(chǎn)業(yè)思維的轉(zhuǎn)型，是土地資源紅利逐漸褪去使然，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)回歸其核心價(jià)值的必然。

短期逐利模式看似簡(jiǎn)單有效，但當(dāng)風(fēng)口不在，剩下的只有內(nèi)卷，且在逆市中抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯不足；圍繞產(chǎn)業(yè)生態(tài)的長(zhǎng)期主義真正創(chuàng)造價(jià)值，把企業(yè)調(diào)研做透、將生產(chǎn)場(chǎng)景吃透，做到與產(chǎn)業(yè)適配，那客戶幾乎是不可能流失的。

地產(chǎn)思維和產(chǎn)業(yè)思維下做出來(lái)的項(xiàng)目是截然不同的。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)從空間集聚到產(chǎn)業(yè)集聚，真正站在客戶的視角想問(wèn)題，做好苦活累活，幫客戶實(shí)現(xiàn)降本增效，將是一件非常有價(jià)值的事。

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