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　　根據(jù)億翰“產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)供需分析框架”，億翰產(chǎn)業(yè)研究院特推出《產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)供需分析》系列研究，通過宏觀篇、工業(yè)篇、消費(fèi)篇、土地篇、廠房篇（季度更新）五大模塊分析，從宏觀層面為園區(qū)市場(chǎng)供需情況研判提供一定數(shù)據(jù)支撐，本文為產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)供需分析之土地篇。

　　1、均和西安、咸陽、天津、連云港、青島5市拿地486畝；

　　2、復(fù)星國(guó)際聯(lián)合濱湖國(guó)投無錫拿地217畝；

　　3、聯(lián)東連云港、揚(yáng)州兩市拿地145畝；

　　4、華城新產(chǎn)業(yè)惠州拿地129畝；

　　7、吳中高科聯(lián)合恒泰集團(tuán)常州拿地38畝；

　　2023年8月，全國(guó)共出讓工業(yè)用地與科研用地1355宗（不含劃撥轉(zhuǎn)讓），出讓面積81266畝，較上月減少-28.5%。其中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和政府平臺(tái)公司拿地面積分別為3210畝和13283畝，占總拿地面積的3.95%和16.34%，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿地體量明顯提升。

　　2023年8月，全國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商共拿地41宗。重點(diǎn)拿地動(dòng)態(tài)包括：（1）均和西安、咸陽、天津、連云港、青島5市拿地486畝；（2）復(fù)星國(guó)際聯(lián)合濱湖國(guó)投無錫拿地217畝；（3）聯(lián)東連云港、揚(yáng)州兩市拿地145畝；（4）華城新產(chǎn)業(yè)惠州拿地129畝；（5）歲金福州拿地129畝；（6）萬洋江門拿地98畝；（7）吳中高科聯(lián)合恒泰集團(tuán)常州拿地38畝；（8）中南高科合肥拿地。

　　8月，均和集團(tuán)于西安、咸陽、天津、連云港、青島5市摘得5宗工業(yè)用地，共486畝。

　　其中，陜西西安拿地197畝，規(guī)劃建筑面積263133.72㎡，地塊將用于建設(shè)均和云谷·西部信息智造港。該項(xiàng)目于2023年4月4日簽約，項(xiàng)目總投資30億元，定位為均和集團(tuán)全國(guó)示范園區(qū)和電子信息產(chǎn)業(yè)專業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目計(jì)劃圍繞電子信息產(chǎn)業(yè)、聚焦半導(dǎo)體、電子元器件、智能終端、通信設(shè)備制造等細(xì)分產(chǎn)業(yè)招引約60家產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)入駐。

　　陜西咸陽拿地102畝，規(guī)劃建筑面積81522.98㎡，該地塊將用于建設(shè)均和云谷.咸陽臨空科技港。均和云谷·咸陽臨空科技港規(guī)劃占地約127.15畝，總建面約7.5萬㎡，容積率1.23，規(guī)劃4棟單層鋼構(gòu)廠房、1棟五層框架廠房，6棟二層半框架廠房，8棟二層框架廠房，1棟三層產(chǎn)業(yè)配套樓，產(chǎn)品涵蓋約600-6000㎡單層鋼構(gòu)、花園獨(dú)棟和分層產(chǎn)品。項(xiàng)目以信息技術(shù)、人工智能、智能智造、生物科技、高端設(shè)備為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

　　天津拿地48畝，規(guī)劃建筑面積64932.8㎡，該地塊將用于建設(shè)均和云谷·??天津智能網(wǎng)聯(lián)科技港。項(xiàng)目規(guī)劃可建設(shè)用地面積48.7畝，地上建筑面積6.49萬平米。項(xiàng)目以華為車聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)為龍頭引導(dǎo)，發(fā)展人工智能和車聯(lián)網(wǎng)為代表的數(shù)字經(jīng)濟(jì)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。

　　連云港拿地89畝，規(guī)劃建筑面積60000㎡，該地塊將用于建設(shè)均和云谷連云港智能裝備產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目（二期）。項(xiàng)目占地面積約157畝，總建筑面積約10萬平方米，規(guī)劃產(chǎn)品有雙拼分戶、以及定制化科技空間，項(xiàng)目以生命健康、裝備制造、人工智能為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

　　青島拿地49畝，規(guī)劃建筑面積48558㎡，該地塊將用于建設(shè)均和云谷青島機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園（一期）。

　　本月，均和集團(tuán)強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，首進(jìn)天津，加碼陜西，連云港、青島，一月落地5個(gè)均和云谷項(xiàng)目?！熬驮乒取笔蔷图瘓F(tuán)旗下高品質(zhì)“4.0”模式產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌，依托集團(tuán)產(chǎn)業(yè)圈層優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)賦能平臺(tái)，“均和云谷”產(chǎn)業(yè)園已布局福州、青島、濟(jì)南、西安、重慶等24個(gè)重要節(jié)點(diǎn)城市，落地55個(gè)園區(qū)，運(yùn)營(yíng)面積達(dá)850萬平米。

　　（2）復(fù)星國(guó)際聯(lián)合濱湖國(guó)投無錫拿地217畝

　　8月30日，復(fù)星國(guó)際聯(lián)合濱湖國(guó)投無錫拿下217畝工業(yè)用地，該地塊準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)類別為集成電路研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，地塊要求總投資額≥人民幣20億元；投資強(qiáng)度≥923萬元/畝；畝均稅收≥90萬元/畝；畝均銷售收入≥1000萬元；自持比例不低于總建筑面積的50%；分割轉(zhuǎn)讓對(duì)象需滿足稅收達(dá)超600元/平方米(建筑面積)；分割轉(zhuǎn)讓對(duì)象為符合集成電路研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目功能定位，主要為計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造企業(yè)。

　　該地塊將用于建設(shè)復(fù)星（濱湖）數(shù)字芯產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。該項(xiàng)目由濱湖國(guó)投與復(fù)星集團(tuán)合作，項(xiàng)目位于錢胡路與劉閭路交叉口，“六抓六促”啟動(dòng)區(qū)，總占地面積約216畝，采用“基金+產(chǎn)業(yè)+園區(qū)”的模式導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，重點(diǎn)招引集成電路研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，建設(shè)智能制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　2013年，復(fù)星提出“蜂巢城市”理念。如今復(fù)星蜂巢已經(jīng)在全國(guó)28個(gè)城市落地金融、健康、文化、旅游、科創(chuàng)等多個(gè)類別的蜂巢標(biāo)桿產(chǎn)品。進(jìn)入新時(shí)期，復(fù)星不斷增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)基金和產(chǎn)業(yè)投資的能力，以產(chǎn)業(yè)基金為龍頭，通過輕資產(chǎn)能力的培養(yǎng)，驅(qū)動(dòng)蜂巢項(xiàng)目的聚合流動(dòng)和多重價(jià)值回報(bào)的“新蜂巢2.0”，這次與濱湖國(guó)投的戰(zhàn)略合作，就是復(fù)星蜂巢、復(fù)地以產(chǎn)業(yè)基金為龍頭，驅(qū)動(dòng)蜂巢多重價(jià)值回報(bào)的實(shí)踐之一。

　?。?）聯(lián)東連云港、揚(yáng)州兩市拿地145畝

　　8月，聯(lián)東于連云港、揚(yáng)州兩市拿下兩宗工業(yè)用地，共145畝。

　　其中，連云港拿地77畝，地塊主要引入高端裝備研發(fā)制造、高端電子信息產(chǎn)品研發(fā)制造企業(yè)，地塊要求全部達(dá)產(chǎn)后3年內(nèi)任一年年稅收不低于20萬元/畝，全部投產(chǎn)后5年運(yùn)營(yíng)期內(nèi)招引或培育高新技術(shù)企業(yè)數(shù)不少于40%，原則上不得招引海州行政轄區(qū)內(nèi)的企業(yè)入駐，市外企業(yè)入駐須不低于30%，同時(shí)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入占比不低于70%等。該地塊將用于建設(shè)聯(lián)東U谷·連云港科技創(chuàng)新港項(xiàng)目（二期）。

　　聯(lián)東U谷連云港科技創(chuàng)新谷項(xiàng)目于2021年初落地，是連云港頭部個(gè)拿地即開工的項(xiàng)目。項(xiàng)目共占地160畝，一期占地82.5畝，建設(shè)19棟標(biāo)準(zhǔn)載體，每棟3-4層，面積從1000到4000平方米不等，產(chǎn)權(quán)可以分割，目前一期已經(jīng)全部封頂。

　　揚(yáng)州拿地68畝，地塊要求畝均固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度≥500萬元/畝；主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)工業(yè)制造廠房須占項(xiàng)目總建筑面積的70%以上；自持比例不低于總建筑面積的50%等。該地塊將用于建設(shè)聯(lián)東U谷·杭集智能制造科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

　　本月，聯(lián)東聚焦長(zhǎng)三角，在自己熟悉的區(qū)域深耕，連云港所拿地塊用于建設(shè)二期項(xiàng)目，而揚(yáng)州也是聯(lián)東熟悉的區(qū)域，本月所拿地塊已是聯(lián)東在揚(yáng)州布局的第3個(gè)項(xiàng)目， 此前，聯(lián)東已在揚(yáng)州布局了聯(lián)東U谷瘦西湖科技創(chuàng)新港、聯(lián)東U谷經(jīng)開智能智造產(chǎn)業(yè)園兩個(gè)項(xiàng)目。

　　8月，華城新產(chǎn)業(yè)摘牌惠州市惠城區(qū)高新科技產(chǎn)業(yè)園鹿崗片區(qū)LG02-01-01及LG02-01-05地塊，占地面積共86035㎡，規(guī)劃建筑面積共215087.5㎡，項(xiàng)目投資強(qiáng)度≥15000元/㎡，土地產(chǎn)出率≥20000元/㎡/年，稅收產(chǎn)出≥1200元/㎡/年。未來，惠州華城綠谷產(chǎn)業(yè)示范園將落地該區(qū)域。

　　今年7月13日，華城新產(chǎn)業(yè)與惠州市惠城區(qū)政府簽約該項(xiàng)目，總建面超21萬㎡，預(yù)計(jì)投資12.9億元，實(shí)現(xiàn)年均產(chǎn)值17.2億元。

　　華城新產(chǎn)業(yè)立足長(zhǎng)三角、大灣區(qū)，在深圳、廣州、佛山、惠州等多個(gè)核心城市均有所布局。本月，華城新產(chǎn)業(yè)加碼投資惠州，落地新能源儲(chǔ)能產(chǎn)業(yè)示范園，此前，華城新產(chǎn)業(yè)已于惠州投資華南生命健康科技（惠州）產(chǎn)業(yè)示范園項(xiàng)目。

　　8月22日，歲金集團(tuán)摘得福州2023掛（工業(yè)）13號(hào)地塊，用地面積86207平方米（合129.31畝），規(guī)劃建筑面積157758.81㎡，該地塊將用于建設(shè)歲金智谷·福州大健康食品產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。根據(jù)要求，本宗地不分割轉(zhuǎn)讓，36棟廠房以宗地共有分?jǐn)偅礂澐謩e登記原則進(jìn)行登記，在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后可按棟轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。

　　歲金智谷·福州大健康食品產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積約12.7萬方，定位為“大健康食品產(chǎn)業(yè)園”。

　　▲歲金智谷·福州大健康食品產(chǎn)業(yè)園效果圖

　　2020年，歲金首進(jìn)福建，于福建漳州布局了歲金智谷·智能裝備產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，3年間，歲金歲金在福建漳州、泉州、福州3市布局6個(gè)項(xiàng)目，此次摘地，歲金將在福州落地第三子，目前，歲金集團(tuán)在福州已打造有“歲金智谷·福清科創(chuàng)走廊項(xiàng)目”和“歲金智谷·永泰智造產(chǎn)業(yè)園”。

　　8月15日，萬洋子公司以總價(jià)約4917萬元，成功競(jìng)得江門市JCR2023-95（新會(huì)24）號(hào)國(guó)有建設(shè)用地，折合地價(jià)約50萬元/畝，樓面價(jià)約214元/平。地塊項(xiàng)目總投資不低于5.29億元，其中固定投資強(qiáng)度不低于410萬元/畝，達(dá)后產(chǎn)值不低于400萬元/畝/年，稅收不低于37萬元/畝/年。項(xiàng)目95%可分割。

　　近期，萬洋擴(kuò)張速度有所放緩，布局也主要聚焦在大灣區(qū)，這也是萬洋重點(diǎn)布局的區(qū)域，2017年，廣東(英德)萬洋眾創(chuàng)城項(xiàng)目投資建設(shè)，開啟了萬洋眾創(chuàng)城在灣區(qū)布局。截至目前，萬洋眾創(chuàng)城在大灣區(qū)布局了廣州、佛山、惠州、江門、肇慶等13座城市，已有近50個(gè)在建項(xiàng)目，總開發(fā)面積超4300萬方。其中，萬洋在江門項(xiàng)目蕞多。包括有：新會(huì)(羅坑)萬洋眾創(chuàng)城、蓬江(杜阮)萬洋眾創(chuàng)城、蓬江(荷塘)萬洋眾創(chuàng)城、鶴山(雙合)萬洋眾創(chuàng)城、廣東(鶴山)萬洋眾創(chuàng)城、鶴山(古勞)萬洋眾創(chuàng)城、江門(新會(huì))萬洋眾創(chuàng)城、蓬江(棠下)萬洋眾創(chuàng)城等。

　　8月11日，蘇州恒泰控股集團(tuán)與吳中高科合資公司于常州摘得兩宗工業(yè)用地，共38畝，總規(guī)劃建筑面積6.3萬方，該地塊將用于建設(shè)常州恒泰頭部工園生命科技港。

　　恒泰頭部工園生命科技港項(xiàng)目由蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)直屬大型國(guó)有企業(yè)——蘇州恒泰控股集團(tuán)有限公司與江蘇吳中高科創(chuàng)業(yè)投資有限公司聯(lián)合建設(shè)，計(jì)劃總投資10億元，分二期開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目占地面積約131畝，規(guī)劃總建筑面積10.4萬平方米，分A、B、C、D四個(gè)地塊，共建29棟廠房和一棟綜合樓。

　　蘇州恒泰控股集團(tuán)有限公司，是中新蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)直屬的大型國(guó)有企業(yè)，集團(tuán)持有金光科技產(chǎn)業(yè)園、星華產(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園五期、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園六期、東坊創(chuàng)智園地等工業(yè)廠房及產(chǎn)業(yè)園載體項(xiàng)目21個(gè)，總建筑面積約200萬平方米（含在建項(xiàng)目）。

　　吳中高科聚焦智能制造、生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)等國(guó)家戰(zhàn)略新興先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，堅(jiān)持“基地+基金”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，沿長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶進(jìn)行重點(diǎn)布局，先后布局蘇州吳中、甪直、常熟（沙家浜、尚湖、梅李）、太倉、南京、句容、無錫、鎮(zhèn)江、南通、武漢、馬鞍山等十余座重點(diǎn)城市，目前已形成環(huán)蘇州、環(huán)南京、環(huán)武漢三大事業(yè)群近20個(gè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)格局。

　　2021年10月，恒泰集團(tuán)與吳中高科聯(lián)合摘得常州恒泰頭部工園生命科技港首期用地，打造了恒泰集團(tuán)走出蘇州的首個(gè)項(xiàng)目。目前，項(xiàng)目一期22棟單體已竣工備案、預(yù)計(jì)9月交付。

　　8月25日，中南高科以總價(jià)約28萬元，成功競(jìng)得合肥市肥西縣一宗工業(yè)用地，折合地價(jià)約12萬元/畝，樓面價(jià)約183元/平。

　　該地塊面積較小，預(yù)計(jì)用于中南高科?錦祥智能制造產(chǎn)業(yè)園相關(guān)配套建設(shè)，中南高科?錦祥智能制造產(chǎn)業(yè)園是中南高科產(chǎn)業(yè)園集團(tuán)在合肥布局的第二個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資50億元，規(guī)劃占地面積1000畝，首期規(guī)劃面積234畝，規(guī)劃建筑面積約17.6萬平方米。

　　自2018年首次進(jìn)駐合肥，短短幾年時(shí)間，中南高科迅速擴(kuò)張，截至目前，中南高科已經(jīng)圍繞合肥都市圈布局了合肥智能制造產(chǎn)業(yè)園、肥西智能制造產(chǎn)業(yè)園、肥東智能制造產(chǎn)業(yè)園、合巢智能制造產(chǎn)業(yè)園、蕪湖鳩江智造云谷產(chǎn)業(yè)園、新橋智能制造產(chǎn)業(yè)園、滁州南礁智造小鎮(zhèn)等7個(gè)項(xiàng)目。

　　利潤(rùn)承壓之下，產(chǎn)業(yè)企業(yè)拿地意愿持續(xù)下降。從宏觀層面來看，工業(yè)企業(yè)受盈利因素制約，投資有所下降（具體可參考：產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)供需分析（工業(yè)篇）7月工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行如何？），產(chǎn)業(yè)企業(yè)拿地積極性不高。2023年6月以來，全國(guó)工業(yè)用地成交面積持續(xù)下降，8月全國(guó)工業(yè)用地成交面積環(huán)比下降超20%，出讓地塊數(shù)量?jī)H1300余宗。

　　圖：2023年1-8月全國(guó)工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積（萬㎡）及環(huán)比增速（%）

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿地積極性明顯提升，民營(yíng)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商聯(lián)合國(guó)資拿地趨勢(shì)明顯。本月，全國(guó)工業(yè)用地成交中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿地體量明顯提升，30余家企業(yè)參與拿地，聯(lián)東、萬洋、歲金、均和等一批品牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商均有所斬獲，其中，均和本月一舉拿下5宗工業(yè)用地，落地5個(gè)項(xiàng)目；同時(shí)，值得一提的是，本月，民營(yíng)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商聯(lián)合國(guó)資拿地趨勢(shì)明顯，如復(fù)星國(guó)際聯(lián)合濱湖國(guó)投無錫拿地、吳中高科聯(lián)合恒泰集團(tuán)常州拿地。

　　園區(qū)供需分析宏觀篇（7月）、工業(yè)篇（4月）、工業(yè)篇（6月）、工業(yè)篇（7月）、土地篇（1月）、土地篇（2月）、土地篇（3月）、土地篇（4月）、土地篇（6月）、土地篇7月、消費(fèi)篇（7月）

　　園區(qū)市場(chǎng)江蘇產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)、安徽產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)

　　產(chǎn)業(yè)研究無人機(jī)、集成電路、數(shù)據(jù)中心、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、分布式光伏、醫(yī)療影像、半導(dǎo)體、人工智能

　　行業(yè)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)年中策略、物流產(chǎn)業(yè)化、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分銷代理商“六大流派”、杭州園區(qū)輕資產(chǎn)怪物房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)從“產(chǎn)業(yè)招商”到“商招產(chǎn)業(yè)”、什么是真正的“工業(yè)上樓”？

　　企業(yè)研究聯(lián)東集團(tuán)、萬洋集團(tuán)、中南高科、潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)、金地威新、華夏幸福、中電光谷

　　園區(qū)案例南山紅花嶺智造產(chǎn)業(yè)園、格力三溪科創(chuàng)小鎮(zhèn)、自貿(mào)壹號(hào)、天安云谷、中城坪山生物醫(yī)藥系列園區(qū)、金地威新嘉定智造園、松湖智谷、廣州時(shí)代芳華里

　　熱點(diǎn)解讀生物醫(yī)藥園區(qū)的一次大洗牌、萬洋集團(tuán)入主顧地科技獲批、杭州臨平出讓兩宗工業(yè)用地禁止發(fā)REITs基金、《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》新政解讀、資本市場(chǎng)又將迎來一家產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商、首個(gè)支持“商住改工”政策解讀、張江M0政策解讀

　　REITs專欄易方達(dá)廣開REIT獲反饋、易方達(dá)廣開REIT底層資產(chǎn)解析、盤點(diǎn)申報(bào)中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs、華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、臨港東久產(chǎn)業(yè)園REIT、安徽中安創(chuàng)谷REIT、杭州西湖電子集團(tuán)東谷軟件園REIT

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