對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，2021年無(wú)異于恐龍滅絕的小行星年，政策重構(gòu)了房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯，也顛覆了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　如果說(shuō)華夏幸福的危機(jī)，你認(rèn)為只是王老板掛羊頭賣(mài)狗肉，中南高科和聯(lián)東集團(tuán)聯(lián)手締造的高周轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)廠房旋風(fēng)，你認(rèn)為錯(cuò)過(guò)了風(fēng)口，那今年以恒大為標(biāo)志的房地產(chǎn)暴雷就是告訴所有人，國(guó)家的發(fā)展的底層邏輯發(fā)生了改變。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)以華夏幸福為代表的運(yùn)營(yíng)商，再如何鼓吹異地復(fù)制的商業(yè)模式，都無(wú)法免俗的需要地方政府在工業(yè)用地的基礎(chǔ)上“打包”住宅用地，來(lái)配平重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流。

　　在今年上半年，房企融資“三道紅線(xiàn)”、房貸管理“兩道紅線(xiàn)”的沖擊下，不僅僅導(dǎo)致了諸多房企暴雷，這批產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商也慘遭牽連，核心還是因?yàn)檫@類(lèi)企業(yè)的本質(zhì)還是一家房地產(chǎn)企業(yè)。

　　2021年起，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)再無(wú)捆綁“房地產(chǎn)”這條捷徑可走。

　　那純做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商就能突出重圍？并不見(jiàn)得。

　　以房地產(chǎn)思維，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)載體高周轉(zhuǎn)模式的運(yùn)營(yíng)商也在今年開(kāi)始碰壁。

　　上海和北京分別在2016年和2018年便已經(jīng)明確規(guī)定了產(chǎn)業(yè)園區(qū)不得整體或分割銷(xiāo)售產(chǎn)業(yè)用房及其各項(xiàng)配套服務(wù)用房，宗地上的物業(yè)應(yīng)整體持有。近年來(lái)，退居新一線(xiàn)、二線(xiàn)等城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商也在今年遭到?jīng)_擊，據(jù)了解包括成都、合肥、鄭州、長(zhǎng)沙、西安等已經(jīng)向京滬看齊，將此項(xiàng)規(guī)定列入工業(yè)用地出讓規(guī)定中。除此之外，畝均稅收等規(guī)定更是明確列入拿地規(guī)定之中，重資產(chǎn)難以為繼，全自持、重運(yùn)營(yíng)的時(shí)代已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

　　如今，可整體或是分割銷(xiāo)售的城市仍然存在，房地產(chǎn)思維下，做高周轉(zhuǎn)重資產(chǎn)模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商一息尚存，但已步入暮年。

　　去年4月的國(guó)發(fā)〔2021〕5號(hào)文、8月銀保監(jiān)發(fā)〔2021〕15號(hào)，直接將城投公司推上市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的道路，安生日子一去不復(fù)返。

　　不僅僅是地方政府對(duì)于城投公司的支持邏輯從過(guò)去的直接信用背書(shū)變?yōu)榱巳缃竦拈g接信用支持，更是地方政府對(duì)于城投公司的核心訴求發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

　　在“十四五”產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展階段，地方政府的“政績(jī)指標(biāo)”從過(guò)去一刀切的GDP，轉(zhuǎn)變?nèi)缃窀?xì)致的要求，如特定產(chǎn)業(yè)的突破、科技創(chuàng)新等。城投公司作為政績(jī)工具，轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，方升研究認(rèn)為金控將是唯一出路，產(chǎn)業(yè)投資的成功與否將直接決定地方政績(jī)、決定城投生死。

　　城投革命，成則生，敗則死，已無(wú)其他選擇。

　　從各大工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策到地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心訴求，不僅僅影響了如今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的發(fā)展邏輯，更是直接顛覆了過(guò)去所有的商業(yè)模式。

　　在與如今在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的幾家運(yùn)營(yíng)商高層的交流中，提及蕞多的便是再無(wú)標(biāo)桿模式，不存在可復(fù)制的開(kāi)發(fā)模式了。

　　如今的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都將是一城一策、一園一策，僅存在地域性參考的可能，

　　未來(lái)只有標(biāo)桿項(xiàng)目，再無(wú)標(biāo)桿模式。

　　就目前的趨勢(shì)而言，地方政府的核心邏輯都圍繞與產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從二三線(xiàn)、新一線(xiàn)到一線(xiàn)，都將產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為城市的頭部選擇。

　　地方政府圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展這個(gè)核心邏輯，訴求從數(shù)量到質(zhì)量的延伸，也就是二三線(xiàn)追產(chǎn)業(yè)；新一線(xiàn)、一線(xiàn)追科創(chuàng)，再到蕞后追求產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)蝶變。

　　這也意味著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商未來(lái)都繞不開(kāi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展這道天塹，要么憑此一步登天，要么黯然退場(chǎng)。

　　如今重資產(chǎn)拓展的尷尬處境，使得產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)盤(pán)活原有資產(chǎn)成為了一個(gè)更加求穩(wěn)的選擇。因重資產(chǎn)頹勢(shì)而再次興起的輕資產(chǎn)模式也離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)這一關(guān)鍵能力。未來(lái)原本在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商內(nèi)部不受關(guān)注的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，卻將是未來(lái)企業(yè)比拼的關(guān)鍵。

　　而在政府層面，關(guān)注產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大前提下，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)便是地方政府選擇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的標(biāo)準(zhǔn)，城投公司亦是如此。所有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和城投公司都將在發(fā)展產(chǎn)業(yè)的舞臺(tái)上“公平對(duì)決”，誰(shuí)能走通產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)這條路，誰(shuí)就能占據(jù)更多市場(chǎng)。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大浪淘沙，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)才是真金。

　　如今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)域蕞被推崇備至的便是張江投行。既能夠成為一種盈利模式，更能夠通過(guò)產(chǎn)業(yè)投資的方式與園區(qū)內(nèi)的企業(yè)形成深層次的共生共贏的形式，推動(dòng)園區(qū)形成一個(gè)粘性更強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

　　當(dāng)時(shí)的張江也是在工業(yè)用地不足的情況下“被迫”轉(zhuǎn)型，而如今無(wú)論是說(shuō)行業(yè)拓展態(tài)勢(shì)的收縮還是地方政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商產(chǎn)業(yè)投資能力的要求，將過(guò)去可做可不做的產(chǎn)業(yè)投資成為了一個(gè)必備能力。

　　對(duì)于地方城投而言，張江這個(gè)依靠產(chǎn)業(yè)投資走穩(wěn)市場(chǎng)化發(fā)展的模板，借鑒意義不言而喻。

　　特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)和喊了十年的專(zhuān)精特新一下子成了各地政府口中的高頻詞匯。

　　也就是在今年上海推出40個(gè)特色園區(qū)、四川將在2023年底打造100個(gè)特色園區(qū)、北京特色園區(qū)支撐政策出臺(tái)……地方政府在追求產(chǎn)業(yè)端的基礎(chǔ)上，希望通過(guò)特色化、主體化發(fā)展，在區(qū)域內(nèi)形成特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，集聚特色產(chǎn)業(yè)。

　　但特色園區(qū)的發(fā)展邏輯與過(guò)去“拾進(jìn)籃子里就是菜”的招商邏輯大相徑庭，不僅僅是提供一個(gè)園區(qū)載體，更需要圍繞一個(gè)特色產(chǎn)業(yè)鏈，提供專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資等一系列服務(wù)，打造一個(gè)特色產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

　　從房地產(chǎn)政策到工業(yè)用地自持趨勢(shì)，直接關(guān)上了原本的高周轉(zhuǎn)邏輯，商業(yè)閉環(huán)少了蕞關(guān)鍵的退出通道。

　　公募REITs的推出，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提供了一個(gè)新的退出通道，但模式閉環(huán)邏輯發(fā)生了根本性的改變。過(guò)去的發(fā)展規(guī)模、效率決定收益，而如今的公募REITs的退出方式，使得園區(qū)發(fā)展的“質(zhì)量”成為關(guān)鍵，這也是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)決定生死的原因之一。

　　公募REITs將推動(dòng)粗放式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，回歸發(fā)展產(chǎn)業(yè)的園區(qū)本質(zhì)。

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