作者：貝爾席

近期，多家在港上市的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入財(cái)報(bào)披露期。

在普遍高增長(zhǎng)業(yè)績(jī)提振，以及避險(xiǎn)與通脹雙重受益預(yù)期之下，港股物業(yè)管理板塊行情強(qiáng)勢(shì)漸露，該板塊內(nèi)近20日漲幅排名前10位的漲幅均值超過(guò)25%，帶動(dòng)港股物業(yè)管理行業(yè)指數(shù)重返歷史高位。

(圖片來(lái)源：富途牛牛)

物管行業(yè)的重新走牛，相信會(huì)繼而惠及赴港IPO的物管企業(yè)，2021年港股物管企業(yè)上市浪潮或?qū)⒀永m(xù)。按已知信息統(tǒng)計(jì)，在2021年計(jì)劃上市或可能上市的物管企業(yè)已超17家。若單從數(shù)量角度去考量，2021年物管行業(yè)赴港上市的熱情不會(huì)減弱。

2021年3月中旬，更是多達(dá)8家次新物管股被密集納入恒生綜合指數(shù)和港股通標(biāo)的。諸多利好刺激之下，相信會(huì)有機(jī)會(huì)將資本市場(chǎng)的目光聚焦到那些即將上市的、有特色的且有一定規(guī)模的物管IPO項(xiàng)目上面，中南集團(tuán)旗下綜合物業(yè)管理平臺(tái)——中南服務(wù)或許會(huì)成為其中之一。

3月29日，中南服務(wù)商業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱"中南服務(wù)")在港交所官網(wǎng)披露了招股書，正式揭開了赴港上市的序幕。

結(jié)構(gòu)性分化趨勢(shì)或長(zhǎng)期存在，特色型、成長(zhǎng)型物管上市企業(yè)更有看點(diǎn)

目前，上市的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量累計(jì)已超過(guò)45家，物業(yè)管理板塊顯然已成為港股市場(chǎng)內(nèi)的一道"獨(dú)特風(fēng)景線"。

未來(lái)，或許"百家爭(zhēng)鳴"才是物業(yè)管理板塊新常態(tài)時(shí)期的特征。擁有獨(dú)特模式、有特色、高成長(zhǎng)性及不斷取得突破的物業(yè)管理上市企業(yè)才會(huì)更有機(jī)會(huì)獲得市場(chǎng)的熱度和投資者的青睞。

中信研報(bào)曾指出，物管板塊的結(jié)構(gòu)性分化格局將長(zhǎng)期存在，該論斷與筆者的想法不謀而合。

筆者認(rèn)為，物管行業(yè)內(nèi)的結(jié)構(gòu)性分化之所會(huì)成為常態(tài)，本質(zhì)原因主要來(lái)自于行業(yè)集中度、物管服務(wù)滲透率提升所形成的合力趨勢(shì)。

深刻理解了大背景后，便不難理解那些能夠不斷提升布局"濃度、深度和廣度"的領(lǐng)跑者，為什么能夠持續(xù)實(shí)現(xiàn)更快的奔跑速度、吸收與融入更多的資源，以及獲得更廣闊的發(fā)展空間及機(jī)會(huì)。而數(shù)字化轉(zhuǎn)型與升級(jí)則給另外一些同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者帶來(lái)了重新切入和整合產(chǎn)業(yè)鏈的機(jī)會(huì)，無(wú)可非議，數(shù)字化技術(shù)已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)實(shí)現(xiàn)彎道超車、業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)升維的必要舉措和手段。

上述被提及剛遞交上市申請(qǐng)的中南服務(wù)，其綜合實(shí)力排名位列中指研究院"2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)"第25名，公司的管面積/合約面積規(guī)模，在已遞表上市的物管企業(yè)當(dāng)中也是處于平均數(shù)水平之上。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年待上市物管企業(yè)在2020年底的平均在管面積約在2000萬(wàn)平方米左右，中南服務(wù)的2020年在管面積較此高出50%以上。

因此，身處第二縱隊(duì)的中南服務(wù)，在擁有一定綜合實(shí)力和管理規(guī)模的基礎(chǔ)下，其另外一個(gè)優(yōu)勢(shì)則是突出的成長(zhǎng)性。比如，2019年，中南服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的毛利增長(zhǎng)幅度為61.1%，在當(dāng)年香港上市的物業(yè)管理公司中排名第7。又比如，公司在2018-2020年凈利潤(rùn)的年復(fù)合年增長(zhǎng)率為92.9%，即使放在已上市的40多家物業(yè)管理企業(yè)中去比較，該成長(zhǎng)速度也是出類拔萃的。

值得一提的是，近年來(lái)公司強(qiáng)勁的外拓能力引起了業(yè)內(nèi)各方的關(guān)注，因此其獨(dú)特的外拓模式與內(nèi)在驅(qū)動(dòng)邏輯也是值得繼續(xù)深入探究。

接下來(lái)便來(lái)看看中南服務(wù)的基本面質(zhì)地與戰(zhàn)略布局，公司目前所建立起的競(jìng)爭(zhēng)性壁壘，能否加速推動(dòng)其從腰部玩家進(jìn)階為頭部玩家，進(jìn)而"一鳴驚人"。從公司目前所擁有的優(yōu)勢(shì)和條件來(lái)看，這個(gè)可能性是存在的。

全國(guó)性布局和高成長(zhǎng)性的多業(yè)態(tài)物管企業(yè)，五大引擎戰(zhàn)略構(gòu)筑核心驅(qū)動(dòng)力

招股書顯示，中南服務(wù)是深耕長(zhǎng)江三角洲、布局全國(guó)、高速發(fā)展的中國(guó)綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角區(qū)域，中南服務(wù)具有較高的品牌知名度，截至2020年12月31日，公司在長(zhǎng)三角地區(qū)共管理99個(gè)項(xiàng)目，在管總建筑面積2148萬(wàn)平方米，占公司在管規(guī)模比例約為57%，聚焦長(zhǎng)三角地區(qū)進(jìn)而輻射全國(guó)重點(diǎn)城市網(wǎng)絡(luò)的布局特征明顯。

截至2020年底，中南服務(wù)的服務(wù)范圍已覆蓋全國(guó)15個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的53個(gè)城市，服務(wù)30萬(wàn)家庭100萬(wàn)業(yè)戶，業(yè)態(tài)涵蓋住宅社區(qū)、市政公建項(xiàng)目、城市綜合體、商務(wù)寫字樓、購(gòu)物中心、學(xué)校、游樂(lè)場(chǎng)等多種類型。從上述介紹可看出，中南服務(wù)是全國(guó)性布局的多業(yè)態(tài)綜合物管企業(yè)。

另外，公司近年來(lái)規(guī)模發(fā)展迅速，被中指研究院評(píng)為 "中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)成長(zhǎng)性領(lǐng)先企業(yè)"。

招股書顯示，2018-2020年，中南服務(wù)的在管面積分別為2160萬(wàn)平方米、2739萬(wàn)平方米、3691萬(wàn)平方米，年復(fù)合年增長(zhǎng)率為30.7%；截至2020年12月31日，公司的合約面積為6461萬(wàn)平方米，合約面積與在管面積相比可得的倍數(shù)約1.75倍，該數(shù)據(jù)可用于"丈量"公司的在管面積未來(lái)持續(xù)從合約面積轉(zhuǎn)化而來(lái)的潛在增長(zhǎng)空間，這代表著中南服務(wù)的在管面積規(guī)模增長(zhǎng)有了后續(xù)的保障和支撐。

公司規(guī)模的增長(zhǎng)和多業(yè)態(tài)發(fā)展模式的構(gòu)建，給公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來(lái)巨大增益。在財(cái)務(wù)表現(xiàn)方面，中南服務(wù)營(yíng)收維持穩(wěn)健增長(zhǎng)，盈利成長(zhǎng)能力突出，凈利潤(rùn)率持續(xù)改善。2018年、2019年及2020年，中南服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入5.52億元、6.82億元、8.63億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為25.1%，凈利潤(rùn)約1795萬(wàn)元、2705萬(wàn)元、6675萬(wàn)元，年復(fù)增長(zhǎng)率為92.9%。對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)率分別為3.3%、4.0%、7.7%。

而公司的全國(guó)性布局和多元業(yè)態(tài)擴(kuò)張，乃受益于控股集團(tuán)公司中南集團(tuán)及其所傾力打造的全產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)系統(tǒng)。中南服務(wù)與中南集團(tuán)旗下的中南置地、中南建筑、中南實(shí)業(yè)、中南高科及中南園林也已建立了良好而持久的合作關(guān)系，中南集團(tuán)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)板塊包含房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、土木工程產(chǎn)業(yè)、工業(yè)集團(tuán)等?？梢灶A(yù)期的是，未來(lái)整個(gè)中南集團(tuán)的戰(zhàn)略協(xié)同和全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展將為中南服務(wù)提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定、全方位的資源支持，從而使得中南服務(wù)"多業(yè)態(tài)賦能型物企"的標(biāo)簽將不斷強(qiáng)化。據(jù)此，中南服務(wù)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期總結(jié)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提出了其獨(dú)特的五大引擎戰(zhàn)略，以此構(gòu)建其業(yè)務(wù)成長(zhǎng)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)和核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

據(jù)招股書所示，中南服務(wù)提出的"五大引擎"戰(zhàn)略，即中南置地交付的項(xiàng)目、與中南集團(tuán)的合作、外拓、收并購(gòu)及戰(zhàn)略合作，形成自驅(qū)動(dòng)的市拓力、收并購(gòu)及戰(zhàn)略合作的組合拳。

自開啟市場(chǎng)化進(jìn)程以來(lái)，公司的第三方拓展能力得到了較大提升，在獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力得到加強(qiáng)的同時(shí)，不遠(yuǎn)的未來(lái)，公司的管理規(guī)模有望通過(guò)五大引擎戰(zhàn)略的執(zhí)行落地，快速邁向1億平米的更高級(jí)競(jìng)爭(zhēng)門檻。

全面打造數(shù)字中南，智慧化建設(shè)賦能業(yè)務(wù)創(chuàng)新，提高運(yùn)營(yíng)效率與持續(xù)降本增效

在新技術(shù)周期開啟下，物業(yè)管理的科技化、數(shù)字化、智能化時(shí)代已經(jīng)漸行漸近，對(duì)比于海外發(fā)展成熟度較高的物業(yè)管理行業(yè)和行業(yè)龍頭公司，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司的單位人力管理面積仍相對(duì)較低，而在成本構(gòu)成方面，員工成本仍占據(jù)總成本的大部分比例，這是典型的勞動(dòng)密集型的特征。

因此，國(guó)內(nèi)部分物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)尋求變革的方向，是通過(guò)科技創(chuàng)新手段和平臺(tái)化的構(gòu)建，來(lái)達(dá)到提升人效，提高運(yùn)營(yíng)效率，通過(guò)科技賦能為用戶創(chuàng)造更多的價(jià)值，蕞終提升用戶對(duì)平臺(tái)對(duì)公司的粘性。

據(jù)了解，2018年起，中南服務(wù)全面推進(jìn)服務(wù)和管理的信息化，推動(dòng)客戶端APP、模塊化計(jì)劃運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)等的開發(fā)以及投入使用，業(yè)主在公司開發(fā)的"中南生活薈"服務(wù)平臺(tái)，就可實(shí)現(xiàn)在線繳費(fèi)、報(bào)事保修、獲取小區(qū)信息以及聯(lián)系管家等，大大提高了辦事效率和生活體驗(yàn)；另一方面，中南服務(wù)利用"中南生活薈"服務(wù)平臺(tái)、社區(qū)試點(diǎn)人臉識(shí)別系統(tǒng)等大數(shù)據(jù)技術(shù)提升標(biāo)準(zhǔn)化管理落地，精準(zhǔn)洞察客戶需求，實(shí)現(xiàn)管理降本增效、服務(wù)智慧化，提升客戶滿意度。

據(jù)招股書所示，2018、2019年及2020年，中南服務(wù)續(xù)約率均達(dá)到90%以上，客戶滿意度分別為80、85及88，物業(yè)收繳率分別為85.4%、88.7%及90.4%，可見，公司的數(shù)字化和智慧化轉(zhuǎn)型進(jìn)程，帶來(lái)的蕞直接結(jié)果就是提升用戶的服務(wù)質(zhì)量和效率，蕞終增強(qiáng)公司服務(wù)對(duì)用戶產(chǎn)生的粘性。這將帶來(lái)為未來(lái)的業(yè)務(wù)創(chuàng)新和增值服務(wù)收入占比提升打下了極為鞏固的基礎(chǔ)。而得益于中南服務(wù)持續(xù)的數(shù)字化改造，公司的毛利率和利潤(rùn)率也持續(xù)打開新的增長(zhǎng)空間，公司成長(zhǎng)性的"天花板"也隨之被打開。

結(jié)尾部分

物管行業(yè)已經(jīng)邁入新一個(gè)"百家爭(zhēng)鳴"的十年，而那些能夠不斷突圍而出的"后浪"和追趕者，以及其所擁有的一切特色和標(biāo)簽，始終離不開"成長(zhǎng)"兩個(gè)字。

正如全球著名投資人張磊在其著作《價(jià)值》中反復(fù)提及的理念，"流水不爭(zhēng)先，爭(zhēng)的是滔滔不絕。"他認(rèn)為真正有價(jià)值的企業(yè)，是那些掌握了價(jià)值創(chuàng)造能力的企業(yè)。下一個(gè)十年，物管行業(yè)內(nèi)所出現(xiàn)的一切"彎道超車"的現(xiàn)象，蕞后肯定也離不開"科技、數(shù)字、智慧"等未來(lái)趨勢(shì)關(guān)鍵詞，這或許是物管行業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造的核心密碼之一。

因此，同時(shí)兼具成長(zhǎng)性和科技能力兩種高價(jià)值標(biāo)簽的中南服務(wù)，一旦成功上市之后其長(zhǎng)期投資價(jià)值和未來(lái)的想象空間，既不容小覷，也不可忽視。

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