2021年5月12日，中南高科正式向香港聯(lián)交所遞交IPO申請書。一旦此舉成行，中南高科將成為中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)頭部個登陸香港資本市場的標(biāo)準(zhǔn)廠房類開發(fā)商，同時也是頭部家由傳統(tǒng)房企分拆園區(qū)業(yè)務(wù)上市，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在A股、園區(qū)業(yè)務(wù)在港股上市的頭部個案例。

　　同時，我們也得以從它的上市申請書中，頭部次全景式清晰展現(xiàn)出一家標(biāo)準(zhǔn)廠房類開發(fā)商的種種信息，包括其發(fā)展速度、高管團(tuán)隊、激勵機(jī)制、業(yè)績狀況、未來探索、優(yōu)勢短板等等。我們也專門整理出中南高科上市申請書的精華部分，幫助產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同行們更快更深的了解。

　　在即將IPO的中南高科上市平臺中只有三個執(zhí)行董事，陳錦石親自坐鎮(zhèn)擔(dān)任董事局主席，但他更多是頂層戰(zhàn)略的一個總體把握，對公司的經(jīng)營管理更多是象征性的，真正掌控公司運作的是他的“左膀右臂”——叢學(xué)豐和曹衛(wèi)華。

　　叢學(xué)豐，51歲 ，2015年加入中南高科任行政總裁，是中南高科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心靈魂人物，負(fù)責(zé)整體戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)開展和組織構(gòu)建。2018年中南高科從中南置地平臺中獨立出來之后，他成為了中南高科總裁，只對大老板陳錦石一人負(fù)責(zé)。

　　中南高科總裁叢學(xué)豐（圖片來源：中南高科）

　　叢學(xué)豐曾在2007-2013年擔(dān)任聯(lián)東營銷策劃中心總經(jīng)理，比較奇怪的是，履歷中并未提到叢學(xué)豐曾擔(dān)任聯(lián)東“封疆大吏”——沈陽公司總經(jīng)理的事情，如果不是疏忽遺漏的話，可能就是叢學(xué)豐有意隱去這一段經(jīng)歷。

　　2014年從聯(lián)東離職后，叢學(xué)豐曾短暫擔(dān)任過大連民營房地產(chǎn)公司錦聯(lián)控股和另一家民營企業(yè)中科嘉華的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操盤手，隨后就來到了初創(chuàng)的中南高科，成為其創(chuàng)業(yè)元老。

　　這里值得一提的是，叢學(xué)豐并非一到中南高科就是總裁，也不是首席創(chuàng)業(yè)元老。中南高科蕞早的總經(jīng)理叫作蔣忠，曾經(jīng)是聯(lián)東上海公司的總經(jīng)理，這也是中南高科“聯(lián)東基因”的蕞早濫觴。

　　時的中南高科還是一個奇怪的存在，源于中南集團(tuán)旗下的實業(yè)板塊中南工業(yè)集團(tuán)2014年在老家南通的通州灣新區(qū)開發(fā)了一個“中南?高科產(chǎn)業(yè)園”，這也是中南高科的頭部個產(chǎn)業(yè)園項目，總規(guī)劃面積2平方公里，有廠房、住宅和商業(yè)，總建筑面積180萬平米，更接近于一個以實業(yè)概念圈下的房地產(chǎn)項目，名義上在中南工業(yè)集團(tuán)下面，實際上卻是房地產(chǎn)平臺中南置地操盤。

　　中南集團(tuán)當(dāng)時可能也沒有想明白產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)到底怎么做，也從來沒有過市場化園區(qū)運作的經(jīng)驗，就招來了聯(lián)東出身的蔣忠來操盤。

　　估計蔣忠并沒有拿出讓陳錦石滿意的操盤業(yè)績，很快離職，二把手叢學(xué)豐旋即成為了中南高科的新一任總裁，并繼續(xù)從原來的聯(lián)東體系招朋引伴，為中南高科的起步以及日后的集團(tuán)化、全國化、規(guī)模化發(fā)展奠定了重要基礎(chǔ)。

　　曹衛(wèi)華，47歲，2019年才加入中南高科任董事長，雖然資歷略淺，但卻深受陳錦石倚重，目前是即將上市的中南高科董事局副主席，主要負(fù)責(zé)協(xié)助陳錦石制定公司的戰(zhàn)略計劃并監(jiān)督整體的運營管理。

　　中南高科董事長曹衛(wèi)華（圖片來源：中南高科）

　　曹衛(wèi)華出身學(xué)院派，1998-2008年間就職于蘇州農(nóng)業(yè)技術(shù)學(xué)院，離職前任學(xué)工處副處長；2008-2013年就職于鎮(zhèn)江科技新城管委會，離任前為副書記及副主任；2013-2019年就職于南京浦口經(jīng)開區(qū)管委會，離職前為管委會主任。

　　曹衛(wèi)華雖然在體制內(nèi)呆了10余年，但主要負(fù)責(zé)的還是園區(qū)經(jīng)濟(jì)工作，所以對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并不陌生；而且，他在長三角區(qū)域的政府關(guān)系網(wǎng)可能也是陳錦石非常看重的；另外，從老板的“帝王術(shù)”角度出發(fā)，引入他也能夠?qū)Ω畹俟?、羽翼遍布的叢學(xué)豐形成一種潛在的制衡。

　　尤其考慮到，中南高科高管團(tuán)隊中還有另外兩位跟叢學(xué)豐一樣有聯(lián)東履歷的重臣，包括常務(wù)副總裁李勁和投資副總裁李志剛。

　　53歲的李勁出身于房地產(chǎn)，此前主要是建筑工程口，2008年加入聯(lián)東，隨后擔(dān)任聯(lián)東無錫公司的總經(jīng)理。2014-2018年擔(dān)任漢富控股旗下的漢富城開總經(jīng)理，負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。漢富控股后來因涉P2P爆雷，被多地警方立案，李勁也離開漢富加盟了中南高科。

　　中南高科常務(wù)副總裁李勁（圖片來源：中南高科）

　　46歲的李志剛此前一直在山東從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)工作，2011年加盟聯(lián)東并先后擔(dān)任山東和天津公司總經(jīng)理，同樣在2018年加盟了中南高科。

　　中南高科副總裁李志剛（圖片來源：中南高科）

　　除了聯(lián)東的骨干之外，近年來中南高科也在大量吸收華夏幸福的團(tuán)隊，比如目前的廣東區(qū)域總經(jīng)理郭智煒，就是此前華夏幸福的廣東事業(yè)部總經(jīng)理。雖然華夏幸福的片區(qū)綜合開發(fā)和中南高科的標(biāo)準(zhǔn)廠房二級開發(fā)是完全兩個不同的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但快速擴(kuò)張的中南高科別無選擇，由此也可以看出這個行業(yè)人才的極度短缺。

　　另外，華夏幸福的團(tuán)隊此前跟地方政府關(guān)系較為密切，甚至很多就是本地官員出身，對拿地拓展有一定的幫助，這或許也是中南高科的一個潛在考慮因素。

　　既然提到團(tuán)隊，中南高科在申請書中也披露了整個集團(tuán)的人數(shù)與結(jié)構(gòu)。截至2020年底，中南高科擁有2062名雇員，其中1014名是產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入職能，即實施人海戰(zhàn)術(shù)的招商人員。另外的四個大頭是449名項目設(shè)計及開發(fā)人員、158名產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合運營服務(wù)人員、111名采購及成本人員以及108名財務(wù)管理人員。

　　要實現(xiàn)規(guī)模的迅速增長和業(yè)績的扎實提升，也需要實實在在的團(tuán)隊激勵機(jī)制。在這方面，構(gòu)筑了龐大的房地產(chǎn)和建筑業(yè)帝國的陳錦石深諳其道，在2020年1月就讓叢學(xué)豐等一眾高管在中南金石通過股權(quán)激勵計劃擁有了股份，其中叢學(xué)豐持股4%為蕞多，曹衛(wèi)華和李勁并列第二

　　中南高科的核心管理團(tuán)隊（圖片 來源：中南高科）

　　截至2021年4月27日，赴港上市重組架構(gòu)搭建完畢的中南高科，以從學(xué)豐、曹衛(wèi)華、李勁為代表的11名核心高管，可以稱為中南高科的“十一羅漢”，分別通過11家SPV公司共計持有上市公司11.99%的股份，其中從學(xué)豐持股3%，曹衛(wèi)華和李勁分別持股1.5%。同時，在“十一羅漢”面前還吊著另一根誘人的胡蘿卜。陳錦石專門設(shè)立了一家名為Zoina Chen LP的公司，這是為日后施行雇員股份激勵計劃而存在的SPV。根據(jù)中南高科第二期雇員股份獎勵計劃，Zoina Chen LP目前所持有11.99%股份權(quán)益，將在有關(guān)條款及條件規(guī)限下，由Zoina Chen LP轉(zhuǎn)讓予雇員股東。

　　也就是說，這11名高管未來手中握有上市公司的股票可能會翻倍，屆時他們總計會擁有近24%的股份——就目前而言，高管團(tuán)隊能夠擁有公司近1/4股權(quán)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中還沒有第二例，中南高科規(guī)模業(yè)績能夠如此爆發(fā)性膨脹看來也不是沒有道理的。

　　如此一來，原始持股和后期的股份獎勵在公司上市之后將掀起一波造富運動，既用于獎勵這些高管對公司過往業(yè)績的貢獻(xiàn)，又將其個人財富與公司未來發(fā)展緊緊捆綁，形成命運共同體，進(jìn)一步激勵他們對公司的管理、業(yè)務(wù)與業(yè)績提升。

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