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睿見丨土地“掃貨”模式開啟中南高科疑為上市鋪路

admin2年前 (2023-08-21)新聞中心910

  原標(biāo)題:睿見丨土地“掃貨”模式開啟 中南高科疑為上市鋪路

  今年上半年,中南高科在一手土地市場上一路高歌,共摘得10宗工業(yè)用地,總面積達(dá)1254畝。

  值得一提的是,其中7宗地的取得是在6月末完成的,僅用了5天時(shí)間。

  相較于其它產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商集體拿地收縮,中南高科逆勢擴(kuò)張的舉動,使其迅速成為市場的焦點(diǎn)。

  有分析直言,不排除中南高科正在為二次沖刺IPO做準(zhǔn)備。

  據(jù)睿思網(wǎng)統(tǒng)計(jì),今年上半年,中南高科分別于西安、廣州、六安、昆明、重慶、南通、濟(jì)寧、泰州、臺州、衢州等地先后落子。

  其中,2月西安拿地143畝,4月廣州、六安兩城拿地共294畝,6月25-29日,于其余七座城市拿地共817畝。

  截至目前,中南高科的業(yè)務(wù)版圖已擴(kuò)張至全國80多個(gè)城市,集中在二三線城市為主,布局產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目超200個(gè),運(yùn)營園區(qū)面積逾860萬平方米。

  分析人士指出,當(dāng)前工業(yè)用地市場逐步降溫,此時(shí)確是趁低吸納土儲的好時(shí)機(jī),在實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí),又可以降低成本。

  同時(shí),鑒于當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市潮,不排除中南高科正在快速擴(kuò)大市場份額優(yōu)勢,為二次沖刺上市提前鋪路。

  經(jīng)睿思網(wǎng)粗略測算,中南高科的拿地成本約在30-35萬元/畝。較低的土地成本,也為日后產(chǎn)品的打造創(chuàng)造更大的溢價(jià)空間,進(jìn)一步提升公司利潤率。

  盡管近兩年中南高科并未公開相關(guān)運(yùn)營數(shù)據(jù),但其利潤率大致可從其過往數(shù)據(jù)中窺見一二。

  隨著規(guī)模的快速增長,中南高科也將進(jìn)一步鞏固其行業(yè)龍頭地位。

  據(jù)其2021年招股書披露,中南高科在中國制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營商中已獲取的項(xiàng)目總建筑面積排名全國第二、覆蓋城市數(shù)量排名頭部。

  彼時(shí),中南高科僅擁有70個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的項(xiàng)目組合,與當(dāng)前超200個(gè)的市場規(guī)模相距甚遠(yuǎn)。足夠大的規(guī)模,也側(cè)面反映了足夠持續(xù)的成長性。

  然而,快速擴(kuò)張難免會對資金鏈造成一定壓力。

  整體來看,中南高科的運(yùn)營模式以重資產(chǎn)運(yùn)營為主,從前期拿地、建設(shè)到后期運(yùn)營,均需要龐大的資金成本做后盾,而收入來源則主要以物業(yè)銷售或租金收入。

  為此,中南高科加快建設(shè)和項(xiàng)目入市步伐,以期通過高周轉(zhuǎn)來快速回籠資金,以投入后續(xù)的擴(kuò)張發(fā)展中。

  以中南高科·北碚科技智慧港項(xiàng)目為例,6月25日方摘地,次日便宣布項(xiàng)目開工。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露,從簽署合作協(xié)議到項(xiàng)目開工,用時(shí)不到半年。

  不僅如此,為了以低投入競得優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,中南高科也開始嘗試聯(lián)合拿地。

  一方面,既能借道當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作快速拓展至核心城市核心區(qū)域,進(jìn)一步優(yōu)化中南高科的城市布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu);另一方面,也可極大減輕自身資金壓力。

  4月17日,中南高科就聯(lián)手廣州增城產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán),共同摘下廣州增城中新鎮(zhèn)工業(yè)地塊,擬打造為中南高科高端電子信息創(chuàng)新園。

  完成規(guī)模擴(kuò)張總是容易的,而下一步如何實(shí)現(xiàn)長期經(jīng)營,才是核心關(guān)鍵。

  包括中南高科在內(nèi),縱觀眼下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商們的發(fā)展思路,與過往房地產(chǎn)商的開發(fā)邏輯基本無異,只是他們的觸手伸得更長,延至后端運(yùn)營領(lǐng)域。

  盡管調(diào)控政策有所放松,然而企業(yè)融資環(huán)境依然從緊,市場銷售仍偏弱,這也加大了企業(yè)的流動性壓力,或多或少會影響后續(xù)開發(fā)建設(shè)工作的推進(jìn)。

  開發(fā)難,運(yùn)營更難。各路資本紛紛涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),競爭愈發(fā)激烈,是否有豐富的資產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),足夠的資本運(yùn)作能力,是市場蕞為看重的唯二標(biāo)準(zhǔn)。

  中南高科正在努力改變運(yùn)營策略,從重資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型為輕重并舉的模式,同時(shí)加大資本合作,通過建立全新的運(yùn)營服務(wù)體系,以打造第二增長曲線。

  畢竟曾經(jīng)IPO遇挫,多少與其重資產(chǎn)運(yùn)營模式相關(guān)。

  2021年5月12日,中南高科正式向香港聯(lián)交所遞交IPO申請書。半年后,港交所文件顯示,中南高科招股書于2021年11月12日失效。

  分析認(rèn)為,彼時(shí)中南高科選擇暫緩IPO,除了被母公司拖累,甚至不得不反向輸血令其重資產(chǎn)元?dú)獯髠?,更重要是因?yàn)槠渲刭Y產(chǎn)運(yùn)營模式并不受資本市場青睞,導(dǎo)致其市場估值偏低。

  受房地產(chǎn)企業(yè)影響,重資產(chǎn)模式往往是“高成本、高杠桿”的代表。中南高科的負(fù)債一直不低。

  其當(dāng)年的招股書顯示,截至2020年底,中南高科未償還銀行及其他借款的總額為23.14億元。其中,有5.82億元需要在1年內(nèi)進(jìn)行償還,17.31億元則需要在1年后進(jìn)行償還。

  相較之下,輕資產(chǎn)運(yùn)營模式顯然是更為穩(wěn)妥的選擇。

  中南高科自2022年開始全面實(shí)行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略,并成立“因大聯(lián)科”和“燈塔瓴科”兩個(gè)板塊,同時(shí)開始有目的性的市場拓展。

  據(jù)介紹,目前對接的輕資產(chǎn)項(xiàng)目主要有兩種:

  一是新開發(fā)項(xiàng)目。委托方主業(yè)非產(chǎn)業(yè)運(yùn)營,需要委托第三方來負(fù)責(zé)運(yùn)營招商,委托方只負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè);

  二是在運(yùn)營項(xiàng)目。由于存在運(yùn)營困難,需要請具備一定資源的公司進(jìn)行招商運(yùn)營代理。

  據(jù)悉,截至目前,中南高科已拓展的輕資產(chǎn)項(xiàng)目共十余個(gè)。盡管體量雖小,但從側(cè)面來看,短短一年多時(shí)間即完成十多個(gè)新項(xiàng)目開拓,可見市場對其運(yùn)營能力有一定的認(rèn)可。

  當(dāng)然,從短期而言,重資產(chǎn)依然是中南高科目前的核心業(yè)績增長驅(qū)動力。相信隨著輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)比重的逐漸增加,中南高科將更偏向采取“輕資產(chǎn)探路,重資產(chǎn)跟進(jìn)”這一輕重并行模式。

  業(yè)內(nèi)人士表示,目前輕資產(chǎn)模式較受資本市場青睞,也更易獲得更高的估值。若疊加物業(yè)管理和石宏咨詢等相關(guān)產(chǎn)業(yè)服務(wù)板塊,相信中南高科的輕資產(chǎn)運(yùn)營之路會走得更為夯實(shí),中南高科未來或會以輕資產(chǎn)模式再次尋求上市。返回搜狐,查看更多

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