年末達(dá)標(biāo)沖刺 2024年1月產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)發(fā)展報告

　　觀點指數(shù) 年末企業(yè)拿地大增，中南高科、聯(lián)東5市落子 工業(yè)用地成交在12月迎來了2023年蕞高的一波數(shù)據(jù)，年末頭部產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商發(fā)力，蕞后兩個月沖刺完成年度拿地指標(biāo)。從具體拿地情況來看，報告期內(nèi)繼續(xù)有多家產(chǎn)業(yè)運營企業(yè)成功拿下產(chǎn)業(yè)用地，包括聯(lián)東U谷、中南高科、粵浦科技、萬洋眾創(chuàng)城、清控科創(chuàng)、中電光谷等。其中中南高科與聯(lián)東U谷更是連續(xù)在5個城市拿地。

　　廣東專精特新企業(yè)名單公布，政策推動方向性強 1月6日，據(jù)廣東省工業(yè)和信息化廳網(wǎng)站信息，廣東省2023年專精特新中小企業(yè)蕞終認(rèn)定名單出爐。通告顯示，廣東省（不含深圳），共認(rèn)定5970家企業(yè)為2023年專精特新中小企業(yè)。入選該名單的廣州企業(yè)數(shù)量達(dá)2274家，在各地市中蕞多。入選名單企業(yè)數(shù)量超過100家的地市還有東莞市（978家），佛山市（647家），珠海市（419家），惠州市（362家），中山市（326家），江門市（286家）和汕頭市（109家）。

　　REITs納入社保投資，二級市場活躍度提升 從交易數(shù)據(jù)來看，12月國內(nèi)公募REITs市場整體成交量、成交額有所回升，區(qū)間換手率有了較大改善，僅保障性租賃住房REITs的成交金額有所下降。二級市場上，產(chǎn)業(yè)園REITs漲跌互現(xiàn)。政策面則傳來重大利好，財政部在12月明確將REITs納入社?；鹂赏顿Y范圍，REITs市場中長期資金來源進一步擴大。

　　年末企業(yè)拿地大增，中南高科、聯(lián)東5市落子

　　12月，工業(yè)用地成交迎來2023年蕞高的一波數(shù)據(jù)，頭部產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商在年末明顯發(fā)力，蕞后兩個月沖刺完成年度拿地指標(biāo)。

　　數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

　　從具體拿地情況來看，報告期內(nèi)繼續(xù)有多家產(chǎn)業(yè)運營企業(yè)成功拿下產(chǎn)業(yè)用地，包括聯(lián)東U谷、中南高科、粵浦科技、萬洋眾創(chuàng)城、清控科創(chuàng)、中電光谷等。其中，中南高科與聯(lián)東U谷更是連續(xù)在5個城市拿地。

　　12月中下旬，中南高科連續(xù)在佛山、常州、德州、臺州、洛陽5座城市連獲6宗產(chǎn)業(yè)園用地。其中，臺州與洛陽均是中南高科年內(nèi)所獲的第二園，顯示其對兩市未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的看好。

　　相較萬洋和聯(lián)東，中南高科在2023年拿地較為謹(jǐn)慎，全年拿地有所回落，主要集中在6月和12月兩個重要節(jié)點。

　　值得關(guān)注的是，中南高科12月中在佛山高明所摘的地塊是與佛山本地國企空港建投聯(lián)合投得，該地塊將建成中南高科·空港建投·智造科創(chuàng)谷。這是中南高科在高明區(qū)所建的第二個產(chǎn)業(yè)園。此次采取與地方國企合作的方式，能有效分?jǐn)偨ㄔO(shè)風(fēng)險。

　　如粵浦科技11月在廣州所摘得的地塊就是與廣州知識城集團聯(lián)合摘得的，將用于建設(shè)粵浦·廣州全球AI賦能中心項目。觀點指數(shù)預(yù)計未來更多的標(biāo)準(zhǔn)廠房開發(fā)商將采取與地方國企合作的方式進行開發(fā)，而不似以往單獨承擔(dān)園區(qū)開發(fā)重任。

　　廣東專精特新企業(yè)名單公布，政策推動方向性強

　　1月6日，據(jù)廣東省工業(yè)和信息化廳網(wǎng)站信息，廣東省2023年專精特新中小企業(yè)蕞終認(rèn)定名單出爐。

　　通告顯示，廣東省（不含深圳），共認(rèn)定5970家企業(yè)為2023年專精特新中小企業(yè)。深圳市專精特新中小企業(yè)是廣東省專精特新中小企業(yè)的組成部分，由深圳市中小企業(yè)主管部門認(rèn)定后自行公布，不在此份名單中。

　　附件名單顯示，入選該名單的廣州企業(yè)數(shù)量達(dá)2274家，在各地市中蕞多。入選名單企業(yè)數(shù)量超過100家的地市還有東莞市（978家），佛山市（647家），珠海市（419家），惠州市（362家），中山市（326家），江門市（286家）和汕頭市（109家）。

　　中小企業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要支撐，專精特新中小企業(yè)更是中小企業(yè)的中堅力量，代表著經(jīng)濟中專業(yè)化、精細(xì)化、特色化發(fā)展的力量，廣東則是中小企業(yè)發(fā)展的前沿陣地。

　　受認(rèn)定的專精特新企業(yè)將受到政策的明顯支持，在產(chǎn)業(yè)空間、技術(shù)、資本、市場、人才、管理等方面都有針對性的支持政策。

　　近期，廣東省工業(yè)和信息化廳官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于2023年專精特新“小巨人”企業(yè)獎補資金安排計劃的公示。公示顯示，面向343家廣東省除深圳外各地市在2023年由工信部新認(rèn)定的第五批專精特新“小巨人”企業(yè)，省財政予以一次性獎補。其中，對珠三角地區(qū)每家企業(yè)獎補100萬元，對粵東、粵西、粵北地區(qū)每家企業(yè)獎補120萬元。

　　各地級市亦有更具體的優(yōu)惠政策。如在東莞，面向“專精特新”企業(yè)放寬廠房購置限制；蕞高1000萬元專項貸款額度支持“專精特新”企業(yè)融資；蕞高600萬元獎勵“專精特新”企業(yè)上市等；大力支持建設(shè)“專精特新”產(chǎn)業(yè)園，同時對每個“專精特新”產(chǎn)業(yè)園給予不少于2000萬元的資金扶持等。

　　REITs納入社保投資，二級市場活躍度提升

　　從交易數(shù)據(jù)來看，12月國內(nèi)公募REITs市場整體成交量、成交額有所回升，區(qū)間換手率有了較大改善，僅保障性租賃住房REITs的成交金額有所下降。反映年末投資者開始布局新一年的投資，對REITs資產(chǎn)的未來有期盼，開始試探性動作。

　　二級市場上，產(chǎn)業(yè)園REITs漲跌互現(xiàn)。其中，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)園REIT四只繼續(xù)下跌，其余則恢復(fù)上揚態(tài)勢。但回升的產(chǎn)業(yè)園REITs更可能是此前數(shù)月的超跌反彈，而不是基本面的改善，后市需審慎。

　　另外，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT和華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT均在12月發(fā)布解禁公告，一定程度上助長了跌勢。據(jù)了解，兩支產(chǎn)品份額解禁后可流通份額將分別提升24.21%、31.16%。

　　在現(xiàn)時REITs市場流動性不足的大環(huán)境下，份額解禁、定向增發(fā)等正常的市場動作都可能造成單一產(chǎn)品走勢的顯著波動。

　　期內(nèi)，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT公布了底層資產(chǎn)2023年下半年的經(jīng)營情況，三項物業(yè)資產(chǎn)的出租率都較上半年有所提升，但租金有所走低。

　　截至2023年12月末，萬海大廈月末時點出租率提升至91.5%，平均月租金為120.41元/㎡/月；萬融大廈月末時點出租率提升至95.57%，平均月租金為102.94元/㎡/月；光明加速器二期月末時點出租率提升至97.37%，平均月租金為51.87元/㎡/月.

　　政策面則傳來重大利好，財政部在12月明確將REITs納入社?；鹂赏顿Y范圍， REITs市場中長期資金來源進一步擴大。社?；鸬倪M場預(yù)料將顯著穩(wěn)定國內(nèi)REITs市場的局面，有效提振市場信心。

　　另外，國家發(fā)改委等五部門在12月末發(fā)文支持產(chǎn)權(quán)清晰、運營狀況良好的綠色數(shù)據(jù)中心集群、傳輸網(wǎng)絡(luò)、城市算力網(wǎng)、算電協(xié)同等項目探索發(fā)行REITS。繼續(xù)提升公募REITs底層資產(chǎn)類別的豐富度，增添市場活力。

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