我市發(fā)布《株洲市促進(jìn)商住用地有序供應(yīng)有效利用專項工作方案》，涵蓋城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、配套設(shè)施

　　12月7日，我市召開重磅新聞發(fā)布會，發(fā)布《株洲市促進(jìn)商住用地有序供應(yīng)有效利用專項工作方案》有關(guān)情況(以下簡稱《商住用地“十條”政策》)。

　　土地市場，備受關(guān)注。如何看待《商住用地“十條”政策》?要點(diǎn)在哪?記者為您解答。

　　根據(jù)《商住用地“十條”政策》，我市將加強(qiáng)片區(qū)規(guī)劃研究，充分發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用，將土地短期供應(yīng)與區(qū)域長遠(yuǎn)發(fā)展相結(jié)合，開展土地供應(yīng)潛力片區(qū)的規(guī)劃提升工作。并加強(qiáng)公共服務(wù)區(qū)、交通樞紐區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域的功能輻射，加大品質(zhì)型、康養(yǎng)型住房開發(fā)比例。適當(dāng)降低城市居住區(qū)域開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，逐步實(shí)現(xiàn)由“高強(qiáng)度”向“高品質(zhì)”開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。

　　房地一家，有地才有房。商住用地十條政策的出臺既是優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、落實(shí)盤活存量商住用地、提高存量土地利用效率的重要舉措，也是按照黨中央、國務(wù)院和湖南省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制“一城一策”工作部署，落實(shí)城市主體責(zé)任，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的需要。

　　“在近10年這是首次，將開啟我市房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新征程?！卑l(fā)布會上，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(市人防辦)總經(jīng)濟(jì)師李躍綱介紹。

　　這些年，株洲房地產(chǎn)市場總體是平穩(wěn)健康的，但同質(zhì)化嚴(yán)重，供應(yīng)量多且集中，高品質(zhì)樓盤稀缺。商住用地十條政策的核心內(nèi)容之一就是減少商住用地供應(yīng)量，降低容積率。這是立足土地供給側(cè)發(fā)力，根據(jù)形勢適當(dāng)控制商住用地供應(yīng)規(guī)模，從而優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡。

　　“商住用地供應(yīng)量減少，今后幾年新增上市樓盤將大幅減少。開發(fā)企業(yè)將在住房品質(zhì)更高更優(yōu)更新方面下工夫，小區(qū)環(huán)境更優(yōu)美，配套更齊全，設(shè)施更便捷，設(shè)計更科學(xué)，滿足人民對美好生活的多樣需求，續(xù)寫品質(zhì)筑就更美生活新篇章?！崩钴S綱表示。

　　近日，在市規(guī)委自然資源和規(guī)劃頭部次專題工作會議中，對容積率高于2.2的10宗商住用地進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，容積率均調(diào)整為小于等于2.2。降低開發(fā)強(qiáng)度，增強(qiáng)居住的舒適性，將更加適應(yīng)我市改善型住宅需求增大的實(shí)際。

　　未來，我市在土地供應(yīng)和規(guī)劃審批中，除了重點(diǎn)保障無房戶的剛需，還將著力于品質(zhì)樓盤建設(shè)，為市民提供更多配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的宜居小區(qū)。

　　市第十三次黨代會報告明確提出，要在產(chǎn)業(yè)園區(qū)上不斷升級，強(qiáng)化畝均效益，差別化配置資源要素，要在改善民生推動共同富裕上加快升級，堅持“房住不炒”定位，推進(jìn)棚戶區(qū)、老舊小區(qū)和農(nóng)村危房改造，加大保障性住房建設(shè)。

　　土地如何供應(yīng)?產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何發(fā)展?《商住用地“十條”政策》中已有明確，統(tǒng)籌土地出讓工作，堅持供應(yīng)總量、出讓底價、交易條件“三統(tǒng)一”。

　　統(tǒng)一供應(yīng)總量。根據(jù)供而未建存量商住用地總量規(guī)模，結(jié)合新建商品房去化周期，在本輪國土空間總體規(guī)劃編制中，將新增建設(shè)用地指標(biāo)的70%投放到產(chǎn)業(yè)園區(qū)和民生工程。市本級年度商住用地供應(yīng)總量在近年4000畝平均供應(yīng)總量基礎(chǔ)上減半，原則上不超過2000畝。

　　統(tǒng)一出讓底價。堅決貫徹落實(shí)“穩(wěn)預(yù)期”“穩(wěn)地價”工作要求，杜絕降價出讓土地，確保商住用地出讓底價(起始價)的整體平衡，因區(qū)域、控規(guī)單位原因造成的出讓底價(起始價)不平衡情況將從根本上得到有效解決。

　　統(tǒng)一交易條件。堅持大區(qū)域整體開發(fā)理念，引進(jìn)重點(diǎn)戰(zhàn)略投資商。拓展土地出讓渠道，支持戰(zhàn)略投資資本以獨(dú)資或合作方式進(jìn)行片區(qū)開發(fā)，可按照“一次招商，分期供地”模式簽訂土地招商協(xié)議。在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，提高宗地準(zhǔn)入條件和門檻，重點(diǎn)引進(jìn)綜合實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　“從年均4000畝降到不超過2000畝。這個供應(yīng)總量規(guī)模是個什么樣的水平?基于怎樣的考慮而提出?”就記者提問，市自然資源和規(guī)劃局黨組成員、總工程師熊永生作出解答。

　　2019至2021年，市本級商住用地供應(yīng)總量分別為4626.42畝、5561.12畝、4059畝(預(yù)計)，2000畝約分別為供應(yīng)總量的43%、36%和49%，從數(shù)字上可明顯感受到商住用地的縮量供應(yīng),供應(yīng)總量較往年的平均水平均下降50%以上。

　　2016至2020年，中心城區(qū)新建商品房銷售面積平均為446萬平方米/年。2000畝供應(yīng)總量規(guī)模按2.2容積率測算，約可以開發(fā)建設(shè)計容建筑面積293萬平方米，約為近5年新建商品房平均銷售面積的65.69%。

　　“確定商住用地年度2000畝供應(yīng)總量規(guī)模，主要基于兩方面的考慮?！毙苡郎^續(xù)作答。

　　當(dāng)前，我市園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地偏緊，各產(chǎn)業(yè)園區(qū)還都亟待擴(kuò)園調(diào)規(guī)，因此，縮減商住用地規(guī)模，將有限的土地資源更多地用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是當(dāng)前我市高質(zhì)量發(fā)展的必然需要。目前，本輪國土空間規(guī)劃編制中，新增建設(shè)用地指標(biāo)的70%已用于產(chǎn)業(yè)項目、民生工程和重大基礎(chǔ)設(shè)施等，商住用地以盤活利用存量土地為主。

　　近兩年，受疫情以及國際經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜的大環(huán)境影響，我市土地和房地產(chǎn)市場還是受到了一定沖擊，通過適當(dāng)縮減商住用地供應(yīng)規(guī)模，減少存量，將有效改善土地和房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，進(jìn)一步促進(jìn)土地和房地產(chǎn)市場供給平衡，提振市場信心。

　　簡單來說，促進(jìn)商住用地有序供應(yīng)有效利用，一方面通過優(yōu)先保障園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，為重振株洲產(chǎn)業(yè)雄風(fēng)提供充足的空間支撐，為城市人口流入創(chuàng)造充分就業(yè)機(jī)會，為房地產(chǎn)發(fā)展提供更大需求。另一方面通過控制商住用地供應(yīng)總量，強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的同步配套，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)“提質(zhì)”，切實(shí)提高市民的獲得感與幸福指數(shù)。這些政策都是培育制造名城、建設(shè)幸福株洲的現(xiàn)實(shí)需求。

　　通過梳理，記者發(fā)現(xiàn)《商住用地“十條”政策》中，提到通過完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升土地價值。該條政策又有哪些具體措施?

　　據(jù)介紹，以市場化方式確定土地使用權(quán)人，鼓勵社會資本按照“自愿申請、全額出資、參照監(jiān)管、無償移交、財政補(bǔ)助”的原則投資建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施配套，政府將給予一定比例的資金補(bǔ)助，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目與市政道路同步建設(shè)，快速完善市政基礎(chǔ)設(shè)施配套。

　　此外，教育部門將進(jìn)一步完善我市教育專項規(guī)劃，通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配建中小學(xué)?；蚶U納“學(xué)位費(fèi)”的方式，實(shí)現(xiàn)“居者有學(xué)位”，確保學(xué)齡兒童就近入學(xué)，解決業(yè)主后顧之憂。

　　“新增房地產(chǎn)開發(fā)項目出讓時，將采取兩種措施保障‘居者有學(xué)位’，將有什么具體措施?”現(xiàn)場記者提問，市教育局副局長黃芳作出解答。

　　保障“居者有學(xué)位”主要將采取配建學(xué)校及繳納“學(xué)位費(fèi)”兩種措施。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，凡在新區(qū)開發(fā)、住宅區(qū)新建、舊城改造等進(jìn)行住宅開發(fā)建設(shè)的開發(fā)建設(shè)單位都有按規(guī)定配套建設(shè)中小學(xué)校、幼兒園的義務(wù)。其配建標(biāo)準(zhǔn)為：五千人以上居民住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)規(guī)劃配置幼兒園;一萬人以上，還應(yīng)配置小學(xué);三萬人以上，還應(yīng)配置初中。

　　其中，新建居民住宅項目在五千人以下，沒有達(dá)到配建標(biāo)準(zhǔn)的，或新建居民住宅項目達(dá)到配建標(biāo)準(zhǔn)但項目周邊已經(jīng)存在完善配套教育設(shè)施的、或規(guī)劃布局限制無法配建的，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位按國有土地使用權(quán)合同的約定承擔(dān)中小學(xué)校幼兒園配套費(fèi)。

　　縱觀《商住用地“十條”政策》，條條圍繞商住用地的有序供應(yīng)、有效利用，針對性極強(qiáng)。隨著提升城市規(guī)劃品質(zhì)和完善基礎(chǔ)設(shè)施配套等具體措施深入實(shí)施，我市房地產(chǎn)、土地市場將進(jìn)入一個持續(xù)的良性循環(huán)。

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