一、“人城產(chǎn)” 融而未合下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)井噴成為了一把雙刃劍。

　　1.刀刃：剛剛過去的一年，山東省淄博市勁吹產(chǎn)業(yè)發(fā)展“集結(jié)號”。該市公布的2021年千億重大項目投資名單中，涵蓋重大項目500個，產(chǎn)業(yè)項目近400個，其中不乏還導(dǎo)入各類產(chǎn)業(yè)載體項目40余個。

　　位列“名單”的京東海月龍宮綠色智慧冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園，以標(biāo)準(zhǔn)化廠房、企業(yè)獨(dú)棟為開發(fā)對象，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營，該類產(chǎn)業(yè)載體亦被業(yè)內(nèi)統(tǒng)一貼上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)標(biāo)簽。

　　2.刀背：2021年12月底，即將啟用的淄博周村區(qū)京東云倉，在規(guī)劃與用地方面仍面臨諸多問題。

　　一條專為項目新修公路，被指未批先建、涉嫌違規(guī)占用農(nóng)村耕地和基本農(nóng)田；據(jù)2021年4月公布的“田長制”標(biāo)識牌顯示，一期占地270畝，正處在北郊鎮(zhèn)固玄莊、固玄店村一般耕地和部分永久基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)。

　　淄博市轄區(qū)還分布著連城智谷（臨淄）數(shù)字產(chǎn)業(yè)孵化中心、連城智谷（周村）智造小鎮(zhèn)、桓臺縣中南高科·創(chuàng)智未來產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、淄博電子信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新園等多個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。

　　這些項目的產(chǎn)業(yè)定位雖不盡相同，運(yùn)營屬性卻如出一轍，普遍以廠房租售為依托，還出現(xiàn)商品房捆綁產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的情況，以及“有城無產(chǎn)”的房地產(chǎn)化傾向。

　　海月龍宮物流港地處山東省淄博市魯泰大道與西十五路交會處，項目計劃總投資28.5億元，占地面積660畝，建筑面積約48萬平方米，整個項目分兩期建設(shè)。其中，項目一期投資13.5億元，占地270畝，建筑面積33萬平方米，分為20萬平方米一站式健康食材冷鏈物流園和13萬平方米特色復(fù)合商業(yè)綜合體。目前工程已進(jìn)入到室外配套施工階段。

　　售價在13800元/平方米的廠房式商鋪（50年產(chǎn)權(quán)），位于項目一期工程中的健康食材冷鏈物流園，園內(nèi)布局有近30棟單體廠房（含獨(dú)棟），每棟廠房分割成多個4.5米寬，9米進(jìn)深的開間商鋪，分上下兩層，戶型面積從85平方米至420平方米不等。

　　“在此投資置辦商鋪，未來收益預(yù)期必定穩(wěn)賺不賠?！薄擁椖块_發(fā)商山東海月龍宮城市開發(fā)建設(shè)有限公司不僅與海盛水產(chǎn)批發(fā)市場合作承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，還與京東集團(tuán)簽署合作協(xié)議，共同打造高端數(shù)字化智慧農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園。

　　“承接有著十余年運(yùn)營積淀的海盛水產(chǎn)批發(fā)市場搬遷，海月龍宮物流港不可一蹴而就，若要再次形成規(guī)模和市場影響，至少需1—2年的時間?！薄笆袌鋈缙谕瓿烧w搬遷幾率渺?！薄?

　　“橫在海月龍宮物流港東門前的成片麥田，或成為該項目正式啟用前蕞大的阻礙”。這條專為海月龍宮物流港項目而新修的公路，或因涉嫌違規(guī)占用周邊村莊（固玄莊村、固玄店村）耕地和基本農(nóng)田，該工程如期交付存變數(shù)。

　　國家自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部于2019年1月3日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)永久基本農(nóng)田保護(hù)工作的通知》（自然資規(guī)[2009]1號），《通知》要求，一般建設(shè)項目不得占用永久基本農(nóng)田。此外，嚴(yán)禁通過擅自調(diào)整縣鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃，規(guī)避占用永久基本農(nóng)田的審批。

　　對外號稱產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商的幸福連城控股集團(tuán)有限公司通過銷售50年產(chǎn)權(quán)廠房和企業(yè)獨(dú)棟為依托，試圖打造產(chǎn)城融合樣本

　　“項目建設(shè)與土地擴(kuò)張出現(xiàn)規(guī)模倒掛”。體量有限的產(chǎn)業(yè)載體，土地批少占多。借助連城智谷·臨淄數(shù)字產(chǎn)業(yè)孵化中心開發(fā)名義，除了在少量獲批土地上建設(shè)外，通過以租代征周邊村莊的大部分土地處于“圈而未建”狀態(tài)。

　　以租代征村民集體土地，在當(dāng)?shù)厥潜容^普遍現(xiàn)象。侯家屯村集體土已被周邊多個工業(yè)項目及修路占用后所剩不多。

　　“不止是蓋廠房，賣廠房”。有別于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，桓臺縣創(chuàng)智未來產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)（以下簡稱“創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)”）在對標(biāo)產(chǎn)城融合中不僅深耕工業(yè)廠房，還兼顧商品房開發(fā)銷售。

　　從項目現(xiàn)場樹立起的“山東省‘雙招雙引’重點(diǎn)項目”“中小企業(yè)總部基地”“智能制造產(chǎn)業(yè)集群”等戶外宣傳標(biāo)語中不難發(fā)現(xiàn)，“小鎮(zhèn)” 背景亮眼，釋放聚集產(chǎn)業(yè)要素信號明顯。

　　整體銷售過半的工業(yè)廠房(50年產(chǎn)權(quán))售價在3200元/平方米至5000元/平方米；準(zhǔn)現(xiàn)房在售的住宅（70年產(chǎn)權(quán)）項目為中南高科·創(chuàng)智花園（一期）平均售價6500元/平方米。

　　1.中南高科：中南控股集團(tuán)有限公司起步于1988年，下轄江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（證券代碼：000961）、南通建筑工程總承包有限公司、南通市中南建工設(shè)備安裝有限公司、北京城建中南土木工程集團(tuán)有限公司、金豐環(huán)球裝飾工程（天津）有限公司等20多個子公司。

　　2020年9月10日，中國民營企業(yè)500強(qiáng)榜單發(fā)布，中南控股集團(tuán)有限公司位列第11名，營業(yè)收入28214000萬元。

　　2.山東省淄博市市長 馬曉磊，男，回族，1968年10月生，中共黨員，在職研究生學(xué)歷，工學(xué)碩士學(xué)位。2018年04月，任山東省淄博市委副書記、張店區(qū)委書記；2020年04月，任山東省淄博市委副書記、張店區(qū)委書記、淄博經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)黨工委書記；2020年11月，任山東省淄博市委副書記，市政府副市長、代市長，張店區(qū)委書記，淄博經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)黨工委書記。2021年1月，任淄博市委副書記、淄博市政府市長、市政府黨組書記。

　　3.山東省淄博市市委書記 江敦濤，男，漢族，1969年5月生，籍貫山東即墨，出生地山東萊陽，在職研究生學(xué)歷，管理學(xué)博士，中共黨員。曾任共青團(tuán)即墨市委副書記、書記，共青團(tuán)青島市委常委、宣傳部部長，共青團(tuán)青島市委常委、組織部部長，共青團(tuán)青島市委副書記、黨組成員。2008年10月，青島市城陽區(qū)委常委、組織部部長，城陽區(qū)委常委、常務(wù)副區(qū)長；2012年青島市委組織部副部長；2015年03月，青島市嶗山區(qū)委副書記、區(qū)政府黨組書記；2015年04月，青島市嶗山區(qū)區(qū)委副書記、區(qū)政府黨組書記、代區(qū)長；2015年10月，青島市嶗山區(qū)委副書記、區(qū)政府黨組書記、區(qū)長；2017年01月，青島市嶗山區(qū)委書記；2019年08月，淄博市委書記。

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