證券代碼：000961 證券簡(jiǎn)稱：中南建設(shè) 公告編號(hào)：2022-084

　　關(guān)于對(duì)深圳證券交易所2021年度報(bào)告問(wèn)詢函的回復(fù)公告

　　本公司及董事會(huì)全體成員保證信息披露的內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏。

　　江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“公司”）4月27日收到深圳證券交易所對(duì)公司2021年度報(bào)告的問(wèn)詢函（公司部年報(bào)問(wèn)詢函〔2022〕第136號(hào)），針對(duì)問(wèn)詢函所關(guān)注的問(wèn)題公司進(jìn)行了認(rèn)真核查，并按要求進(jìn)行了回復(fù)，現(xiàn)將有關(guān)問(wèn)詢和回復(fù)內(nèi)容公告如下：

　　1、你公司于2022年1月29日披露的《2021年度業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)下降的公告》顯示，你公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)（以下簡(jiǎn)稱“凈利潤(rùn)”）預(yù)計(jì) 7.08億元至 21.23億元，扣除非經(jīng)常性損益（以下簡(jiǎn)稱“扣非”）后的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)5.65億元至19.78億元。年報(bào)顯示，你公司扣非前后凈利潤(rùn)分別為-33.82億元，-40.36億元，分別較上年大幅下降147.78%、171.51%。你公司未及時(shí)就上述業(yè)績(jī)變臉情況披露業(yè)績(jī)預(yù)告修正公告。

　　你公司于2022年4月27日披露的《關(guān)于2021年業(yè)績(jī)與預(yù)告有重大偏差的說(shuō)明公告（更新）》（以下簡(jiǎn)稱《差異公告》）顯示，年報(bào)與業(yè)績(jī)預(yù)告中的業(yè)績(jī)差異較大的主要原因?yàn)椋阂皇枪驹跇I(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不夠充分，對(duì)市場(chǎng)估計(jì)偏樂(lè)觀，對(duì)現(xiàn)有存貨的跌價(jià)準(zhǔn)備，以及各項(xiàng)應(yīng)收款和其他應(yīng)收款的減值準(zhǔn)備估計(jì)不足，在審計(jì)過(guò)程中，認(rèn)為之前的預(yù)計(jì)計(jì)提還不足夠反映目前的客觀情況，年報(bào)增加計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備和壞賬準(zhǔn)備，由此帶來(lái)的凈利潤(rùn)影響約28億元；二是公司對(duì)合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)主體收入確認(rèn)的不確定性認(rèn)識(shí)不夠充分，原計(jì)劃按照合作方標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)的部分收益，在審計(jì)過(guò)程中認(rèn)為確認(rèn)條件不夠充分，只能根據(jù)比例確認(rèn)或不能確認(rèn)，由此帶來(lái)的凈利潤(rùn)影響約7億元；三是公司進(jìn)行業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)將原本已經(jīng)竣工備案達(dá)到交付條件計(jì)劃在2022年完成交付的項(xiàng)目收益考慮在內(nèi)，但由于疫情和市場(chǎng)調(diào)整的原因，部分項(xiàng)目的實(shí)際交付延遲，在審計(jì)過(guò)程中，認(rèn)為不能確認(rèn)收益，由此帶來(lái)的凈利潤(rùn)影響約 4億元；四是在業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)資本化的利息支出由于相關(guān)融資項(xiàng)目條件發(fā)生變化，在審計(jì)過(guò)程中，蕞終認(rèn)定相關(guān)支出需要計(jì)入費(fèi)用，由此對(duì)凈利潤(rùn)的影響約3億元。請(qǐng)你公司：

　?。?）詳細(xì)列示年報(bào)補(bǔ)充計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目所處位置、業(yè)態(tài)、開發(fā)建設(shè)情況等，并結(jié)合相關(guān)項(xiàng)目所處區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)及周邊可比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格或預(yù)計(jì)價(jià)格、項(xiàng)目平均銷售價(jià)格、銷售量的變化趨勢(shì)、變化時(shí)點(diǎn)等信息，逐項(xiàng)說(shuō)明計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備可變現(xiàn)凈值的具體測(cè)算過(guò)程，是否借鑒獨(dú)立第三方的評(píng)估工作，相關(guān)測(cè)試方式、測(cè)試過(guò)程、重要參數(shù)選取等與以前年度以及2021年業(yè)績(jī)預(yù)告的具體差異情況及其合理性、合規(guī)性。

　　1、公司補(bǔ)充計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備項(xiàng)目情況

　　公司2021年業(yè)績(jī)預(yù)告后補(bǔ)充計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備19.62億元，其中補(bǔ)充計(jì)提金額超過(guò)1億元的項(xiàng)目共4個(gè)，補(bǔ)計(jì)提金額共13.56億元。其他18個(gè)項(xiàng)目補(bǔ)充計(jì)提6.05億元，平均單個(gè)項(xiàng)目計(jì)提0.34億元，具體情況如下：

　　項(xiàng)目名稱 位置 業(yè)態(tài) 建設(shè)情況 年度計(jì)提金額（億元） 補(bǔ)提金額（億元）

　　南京江寧上悅城 南京江寧區(qū) 住宅 在建 7.55 6.55

　　成都金牛樾府 成都金牛區(qū) 商住 分批開發(fā)，部分竣工，部分在建 6.46 4.66

　　蘇州常熟林樾香庭 蘇州常熟市 住宅 在建 1.25 1.25

　　北京密云怡水園 北京密云區(qū) 住宅 未開工 1.11 1.11

　　2、補(bǔ)充主要計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目說(shuō)明

　　（1）南京江寧上悅城項(xiàng)目位于南京江寧區(qū)上坊街道，目前正在施工中。項(xiàng)目從2019年開始分期銷售，銷售均價(jià)約25,460元/平方米。2021年末，公司進(jìn)行減值測(cè)試時(shí)，項(xiàng)目周邊在售樓盤平均銷售價(jià)格在27600元-30750/平方米，參考周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格公司認(rèn)為無(wú)需計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，出于謹(jǐn)慎考慮，針對(duì)車位部分計(jì)提約 1億元跌價(jià)準(zhǔn)備。2022年春節(jié)后，市場(chǎng)快速變化，公司1季度銷售量極少，2月以來(lái)銷售部分平均售價(jià)約20,900元/平方米，根據(jù)與年度審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所溝通，借鑒獨(dú)立第三方的評(píng)估認(rèn)定，按照在建項(xiàng)目測(cè)算存貨減值要求，將已售部分合同總價(jià)以及未售部分的預(yù)測(cè)金額，扣除項(xiàng)目目標(biāo)總成本及相關(guān)稅費(fèi)，補(bǔ)充計(jì)提6.55億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

　?。?）成都金牛樾府項(xiàng)目位于成都市金牛區(qū)，項(xiàng)目包含別墅、高層住宅和洋房及商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，目前部分樓棟已竣工交付，部分樓棟正在施工中。該項(xiàng)目2019年開始銷售，銷售部分均價(jià)約14,050元/平方米。2022年1月周邊競(jìng)品項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)約16,800元/平方米，考慮市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)公司前期銷售價(jià)格有提升，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際成本和預(yù)計(jì)未來(lái)支出情況補(bǔ)充計(jì)提了 1.8億元跌價(jià)準(zhǔn)備。2022年春節(jié)后當(dāng)?shù)馗?jìng)品項(xiàng)目促銷，售價(jià)下跌，車位成交均價(jià)由原前期15萬(wàn)元/個(gè)降低到8元萬(wàn)/個(gè)，經(jīng)過(guò)與年度審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所溝通，采取謹(jǐn)慎性原則，未售住宅部分按項(xiàng)目前期售價(jià)，考慮到1季度本項(xiàng)目車位無(wú)銷售，參照周邊車位售價(jià)按8萬(wàn)元/個(gè)，對(duì)未售部分存貨進(jìn)行進(jìn)一步減值測(cè)算，按照竣工項(xiàng)目測(cè)算存貨減值要求，將已售部分合同總價(jià)以及未售部分的預(yù)測(cè)金額，扣除項(xiàng)目預(yù)結(jié)總成本及相關(guān)稅費(fèi)，補(bǔ)充計(jì)提存價(jià)準(zhǔn)備4.66億元。由于項(xiàng)目在建部分即將竣工，未借鑒獨(dú)立第三方的評(píng)估工作。

　?。?）蘇州常熟林樾香庭位于蘇州市常熟市文化片區(qū)板塊。項(xiàng)目分期開發(fā)，2018年開始銷售，銷售均價(jià)逐年提升，前期銷售均價(jià)約 27,800元/平方米。2021年末進(jìn)行減值測(cè)試時(shí)，周邊在售樓盤平均銷售均價(jià)27000元-28500/平方米，公司認(rèn)為不需要計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。2022年春節(jié)后市場(chǎng)快速調(diào)整，月銷售數(shù)量較少，2月以來(lái)項(xiàng)目平均售價(jià)約19,640元/平方米，根據(jù)有關(guān)情況，經(jīng)過(guò)與年度審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所溝通，借鑒獨(dú)立第三方的評(píng)估認(rèn)定，按照在建項(xiàng)目測(cè)算存貨減值要求，將已售部分合同總價(jià)以及未售部分的預(yù)測(cè)金額，扣除項(xiàng)目目標(biāo)總成本及相關(guān)稅費(fèi)，補(bǔ)充計(jì)提1.25億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　（4）北京密云怡水園位于北京市密云區(qū)，項(xiàng)目尚未開工。前期公司與項(xiàng)目相關(guān)方簽署《合作協(xié)議書》、《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》等協(xié)議后，按照協(xié)議支付了轉(zhuǎn)讓價(jià)款3.65億元、項(xiàng)目?jī)?yōu)化措施費(fèi)0.3億，完成項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、高壓供電架空線億元，為項(xiàng)目投入大量人力、物力。自協(xié)議簽署之后，公司多次催促對(duì)方履約，但相關(guān)方始終未履行相關(guān)義務(wù)。公司于2020年7月提起訴訟，要求相關(guān)方承擔(dān)返還及賠償責(zé)任。2021年8月，公司收到一審判決書，判決雙方簽署的《合作協(xié)議書》、《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》等無(wú)效。為了保障自身權(quán)益，公司于2021年9月提起了上訴，截止目前二審尚未判決。2022年1月，考慮訴訟尚未判決，結(jié)果存在不確定性，即使相關(guān)協(xié)議無(wú)效，我方仍有權(quán)利要求對(duì)方退還相關(guān)投資本金，并要求對(duì)方為我方損失承擔(dān)責(zé)任，故未計(jì)提減值準(zhǔn)備。經(jīng)過(guò)與年度審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所溝通，認(rèn)為需要參考一審判決結(jié)果計(jì)提損失，結(jié)合項(xiàng)目情況，公司補(bǔ)充計(jì)提1.11億元減值準(zhǔn)備。

　　3、公司存貨可變現(xiàn)凈值的確認(rèn)方法

　　公司根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表日的存貨可變現(xiàn)凈值進(jìn)行估計(jì)，針對(duì)存貨成本高于估計(jì)售價(jià)減去至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的可變現(xiàn)凈值的，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　公司存貨可變現(xiàn)凈值的確認(rèn)方法如下：

　?。?）對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品，以產(chǎn)品的估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后的金額確定；

　?。?）對(duì)于開發(fā)成本，可變現(xiàn)凈值按照各開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)售價(jià)減去至項(xiàng)目完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后的金額確定：

　?、夙?xiàng)目至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本=根據(jù)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)總成本確定的項(xiàng)目總成本-已經(jīng)實(shí)際入賬的成本；

　?、陬A(yù)計(jì)售價(jià)按已簽約及未簽約分別確定，對(duì)于已簽約部分，按照實(shí)際簽約的合同金額確定銷售價(jià)格；對(duì)于未簽約部分，首先確定同一項(xiàng)目、相同業(yè)態(tài)近期是否存在交易情況，結(jié)合同一供需圈內(nèi)相同業(yè)態(tài)、類似項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行分析，在市場(chǎng)價(jià)值未發(fā)生較大變化的前提下，以近期銷售項(xiàng)目為基礎(chǔ)，考慮樓層、面積、朝向、戶型等因素，確定未售部分估計(jì)售價(jià)；對(duì)于近期無(wú)銷售情況發(fā)生的未售項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)相同業(yè)態(tài)、類似項(xiàng)目交易案例的調(diào)查，采用市場(chǎng)比較法，對(duì)交易日期、地理位置、區(qū)域因素、建筑面積、裝修情況、戶型情況等因素進(jìn)行分析、比較，蕞終確定未售部分估計(jì)售價(jià)。

　?。?）對(duì)于開發(fā)成本中的未開發(fā)土地使用權(quán)，評(píng)估中采用相適應(yīng)的評(píng)估方法計(jì)算土地使用權(quán)公允價(jià)值，并確定蕞終地價(jià)，再扣除土地交易過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)，蕞終確定可變現(xiàn)凈值。

　　公司2021年度存貨可變現(xiàn)凈值的確認(rèn)方法，包括對(duì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)的確認(rèn)方法、重要參數(shù)的選取與以前年度、業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)不存在重大差異，進(jìn)行減值測(cè)試的方法、過(guò)程、重要參數(shù)選擇也與以前年度、業(yè)績(jī)預(yù)告沒(méi)有重大差異，業(yè)績(jī)預(yù)告后公司增加計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，主要因?yàn)樾袠I(yè)進(jìn)一步調(diào)整，有關(guān)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)成交量和成交價(jià)格較大變動(dòng)，導(dǎo)致有關(guān)項(xiàng)目預(yù)計(jì)售下降，項(xiàng)目后期實(shí)施條件發(fā)生變化，公司增加有關(guān)項(xiàng)目的跌價(jià)準(zhǔn)備具有合理性。

　　我們按照中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則的要求，設(shè)計(jì)和執(zhí)行了相關(guān)程序，針對(duì)上述問(wèn)題我們執(zhí)行的主要程序如下：

　　1、評(píng)價(jià)并測(cè)試了公司管理層與編制和監(jiān)督預(yù)算及預(yù)測(cè)各存貨項(xiàng)目建造成本相關(guān)的關(guān)鍵內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)和運(yùn)行有效性；

　　2、對(duì)存貨項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地觀察，并向管理層詢問(wèn)項(xiàng)目進(jìn)度和總開發(fā)成本預(yù)算；

　　3、訪談管理層聘任的評(píng)估專家，評(píng)價(jià)其獨(dú)立性和勝任能力；

　　4、評(píng)價(jià)管理層及其評(píng)估專家所采用的估值方法，將估值中采用的關(guān)鍵估計(jì)和假設(shè)，與市場(chǎng)可獲取數(shù)據(jù)和銷售預(yù)算進(jìn)行了比較，由會(huì)計(jì)師專家進(jìn)行復(fù)核；

　　5、將各存貨項(xiàng)目的估計(jì)建造成本與蕞新預(yù)算進(jìn)行比較，并通過(guò)比較分析歷史同類在產(chǎn)品至完工時(shí)仍需發(fā)生的成本；

　　6、就管理層以往年度可變現(xiàn)凈值的評(píng)估與實(shí)際變現(xiàn)的價(jià)值進(jìn)行比較，并評(píng)價(jià)管理層評(píng)估的合理性；

　　7、對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表日后已銷售的部分開發(fā)產(chǎn)品，通過(guò)抽樣方式對(duì)實(shí)際售價(jià)與預(yù)計(jì)售價(jià)進(jìn)行比較，對(duì)管理層估計(jì)的合理性進(jìn)行評(píng)估。

　　基于已執(zhí)行的審計(jì)程序，我們認(rèn)為：

　　公司上述說(shuō)明，與我們?cè)趫?zhí)行中南建設(shè)2021年度財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)過(guò)程中所了解的情況在所有重大方面一致。中南建設(shè)年報(bào)存貨跌價(jià)計(jì)提相關(guān)測(cè)試方式、測(cè)試過(guò)程等與以前年度以及2021年業(yè)績(jī)預(yù)告不存在重大差異，年報(bào)存貨跌價(jià)計(jì)提金額與業(yè)績(jī)預(yù)告差異具有一定的合理性。

　?。?）年報(bào)顯示，你公司報(bào)告期對(duì)應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款共計(jì)提8.61億元的信用減值損失，較上年大幅增加超過(guò)1,000%。請(qǐng)你公司說(shuō)明應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款的欠款金額前五名、本次計(jì)提大額信用減值損失的欠款方的具體情況，包括但不限于欠款方名稱，與你公司、你公司董監(jiān)高及控股股東、實(shí)際控制人的關(guān)聯(lián)關(guān)系，款項(xiàng)性質(zhì)及賬齡，欠款方償債能力及信用風(fēng)險(xiǎn)，說(shuō)明本次計(jì)提減值對(duì)象的信用風(fēng)險(xiǎn)較往年的變化情況，以前年度減值計(jì)提是否充分、合規(guī)，報(bào)告期計(jì)提相關(guān)減值較上年大幅增加的原因及合理性。

　　公司2021年度對(duì)應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款計(jì)提信用減值準(zhǔn)備大幅增加，主要因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)整，行業(yè)良性循環(huán)受到影響，公司個(gè)別合作方面臨公開市場(chǎng)兌付危機(jī)。大幅增加計(jì)提信用減值準(zhǔn)備是對(duì)市場(chǎng)快速變化后，逾期信用風(fēng)險(xiǎn)的客觀反應(yīng)，符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和公司會(huì)計(jì)政策。

　　1、公司應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款前五名主體情況

　　序號(hào) 債務(wù)人名稱 款項(xiàng)性質(zhì) 金額（萬(wàn)元）

　　1 重慶恒雅旅游開發(fā)有限公司 工程款 12,699.05

　　3 成都金尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程款 7,694.61

　　4 德陽(yáng)欣恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 工程款 6,349.43

　　5 成都市中順城投投資有限公司 工程款 5,960.21

　　排名第1、第3、第4的主體都是香港聯(lián)交所上市公司中國(guó)恒大集團(tuán)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實(shí)際控制人都無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系，有關(guān)其企業(yè) 2021年以來(lái)償債能力下降，其應(yīng)收票據(jù)信用風(fēng)險(xiǎn)上升。排名第2、第5的主體是與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實(shí)際控制人都無(wú)關(guān)聯(lián)的獨(dú)立第三方，企業(yè)償債能力和票據(jù)信用風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有變化。

　　應(yīng)收票據(jù)賬齡都在1年以下，相關(guān)款項(xiàng)均為工程款。

　　序號(hào) 債務(wù)人名稱 款項(xiàng)性質(zhì) 金額（萬(wàn)元） 賬齡

　　1 潛江市興城投資開發(fā)有限公司 工程款 29,982.01 1年以下及4年以上

　　2 鹽城市城南新區(qū)開發(fā)建設(shè)投資有限公司 工程款 22,739.48 1年以下及1-5年

　　4 菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 工程款 20,068.80 1年以下及1-2年

　　5 阜南中南新路投資有限責(zé)任公司 工程款 19,112.03 1年以下及1-2年

　　排名前4的主體都是政府投資公司或政府機(jī)構(gòu)，與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實(shí)際控制人都無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系。排名第 5的主體為公司投資的聯(lián)營(yíng)公司。有關(guān)主體2021年以來(lái)企業(yè)償債能力和信用風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有變化，有關(guān)應(yīng)收款都為工程款。

　　序號(hào) 債務(wù)單位名稱 金額（萬(wàn)元） 款項(xiàng)性質(zhì) 賬齡

　　3 南通達(dá)海華德房地產(chǎn)有限公司 94,906.45 往來(lái)款 1年以下

　　4 南京錦安中垠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 90,179.22 項(xiàng)目建設(shè)資金投入 1年以下及1-4年

　　5 南寧景信置業(yè)有限公司 78,151.11 項(xiàng)目建設(shè)資金投入 1年以下及1-2年

　　注：往來(lái)款指公司合資子公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)資金富裕，履行相關(guān)審批程序后，股東按比例使用的資金。

　　排名前3的主體都是公司合資子公司的股東，與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實(shí)際控制人都無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系。排名第4和第5的主體為公司投資的合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司。有關(guān)主體2021年以來(lái)企業(yè)償債能力和信用風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有變化。

　　2、2021年度計(jì)提信用減值準(zhǔn)備情況

　　公司2021年應(yīng)收票據(jù)增加計(jì)提壞賬準(zhǔn)備1.89億元，其中針對(duì)中國(guó)恒大集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)應(yīng)收票據(jù)計(jì)提減值準(zhǔn)備1.83億元，相關(guān)計(jì)提符合有關(guān)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)變化情況。

　　公司計(jì)提應(yīng)收票據(jù)減值金額蕞大的5家主體為：

　　序號(hào) 債務(wù)人名稱 款項(xiàng)性質(zhì) 減值金額（萬(wàn)元）

　　1 重慶恒雅旅游開發(fā)有限公司 工程款 6,449.52

　　2 德陽(yáng)欣恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 工程款 2,961.95

　　3 眉山德澤旅游開發(fā)有限公司 工程款 2,212.83

　　4 唐山恒瀚邑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程款 1,785.61

　　5 河北鼎嘉琪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程款 1,614.52

　　有關(guān)主體都是香港聯(lián)交所上市公司中國(guó)恒大集團(tuán)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實(shí)際控制人都無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系，2021年以來(lái)其償債能力下降，其應(yīng)收票據(jù)信用風(fēng)險(xiǎn)上升。

　　公司2021年增加計(jì)提應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備4.17億元，其中按單項(xiàng)計(jì)提應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備增加3.08億元，針對(duì)中國(guó)恒大集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)的壞賬準(zhǔn)備2.87億元，相關(guān)計(jì)提符合有關(guān)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)變化情況。

　　公司計(jì)提應(yīng)收賬款減值金額蕞大的5家主體為：

　　序號(hào) 債務(wù)人名稱 款項(xiàng)性質(zhì) 減值金額（萬(wàn)元）

　　1 成都市中順城投投資有限公司 工程款 5,709.75

　　2 成都金尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程款 5,360.66

　　3 潛江市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司 工程款 3,918.30

　　4 南通濱海園區(qū)控股發(fā)展有限公司 工程款 3,700.24

　　5 德陽(yáng)欣恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 工程款 2,973.12

　　排名第1、第2和第5的主體是香港聯(lián)交所上市公司中國(guó)恒大集團(tuán)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實(shí)際控制人都無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系，2021年以來(lái)其償債能力下降，其應(yīng)收票據(jù)信用風(fēng)險(xiǎn)上升。

　　排名第3、第4的主體是政府投資公司，與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實(shí)際控制人都無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系。有關(guān)主體2021年以來(lái)企業(yè)償債能力和信用風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有變化，按照應(yīng)收賬款賬齡情況增加計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。

　　公司2021年增加計(jì)提其他應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備2.10億元，主要是按組合計(jì)提，按照組合計(jì)提的增加是其他應(yīng)收款期末的金額增加以及款項(xiàng)賬齡增加，組合計(jì)提中沒(méi)有專門針對(duì)特定主體大額計(jì)提的情況。

　　公司計(jì)提其他應(yīng)收賬款減值金額蕞大的5家主體為：

　　序號(hào) 債務(wù)人名稱 款項(xiàng)性質(zhì) 減值金額（萬(wàn)元）

　　1 上海綠地奉瑞置業(yè)有限公司 項(xiàng)目建設(shè)資金投入 3,245.81

　　2 西安馳翔置業(yè)有限公司 往來(lái)款 2,133.17

　　3 西安威翔置業(yè)有限公司 往來(lái)款 1,448.08

　　4 江蘇唐毅房地產(chǎn)有限公司 往來(lái)款 912.95

　　5 上海弋康企業(yè)管理咨詢有限公司 往來(lái)款 680.00

　　排名第1的主體是公司聯(lián)營(yíng)企業(yè)，與公司董監(jiān)高及公司控股股東、實(shí)際控制人都無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系，有關(guān)主體2021年償債能力下降，信用風(fēng)險(xiǎn)上升。其他主體都是與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實(shí)際控制人都無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系的獨(dú)立第三方，有關(guān)主體2021年以來(lái)企業(yè)償債能力和信用風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有變化，按照其他應(yīng)收賬款賬齡情況增加計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。

　　我們按照中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則的要求，設(shè)計(jì)和執(zhí)行了相關(guān)程序，針對(duì)上述問(wèn)題我們執(zhí)行的主要程序如下：

　　2、復(fù)核管理層確定應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款預(yù)期信用損失的相關(guān)假設(shè)和會(huì)計(jì)估計(jì)的合理性，評(píng)價(jià)管理層是否恰當(dāng)識(shí)別各項(xiàng)應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款的信用風(fēng)險(xiǎn)特征；

　　2、對(duì)于按組合計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款，分析組合劃分的合理性，并選取樣本對(duì)賬齡劃分的準(zhǔn)確性進(jìn)行了測(cè)試；

　　3、對(duì)于單獨(dú)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款和合同資產(chǎn)，評(píng)價(jià)管理層對(duì)應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款和合同資產(chǎn)進(jìn)行可回收性評(píng)估的相關(guān)考慮及客觀依據(jù)，復(fù)核單項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的合理性及準(zhǔn)確性；

　　4、檢查應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款的期后回款情況，評(píng)價(jià)管理層計(jì)提應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬準(zhǔn)備的充分性和準(zhǔn)確性；

　　5、核查債務(wù)人與公司、公司董監(jiān)高及控股股東、實(shí)際控制人的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

　　基于已執(zhí)行的審計(jì)程序，我們認(rèn)為：

　　公司上述說(shuō)明，與我們?cè)趫?zhí)行中南建設(shè)2021年度財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)過(guò)程中所了解的情況在所有重大方面一致。由于2021年部分房地產(chǎn)公司出現(xiàn)債務(wù)違約，導(dǎo)致中南建設(shè)本次計(jì)提信用減值損失較上年大幅增加，具有一定的合理性。以前年度減值計(jì)提充分、合規(guī)。

　　（3）報(bào)告期末，你公司長(zhǎng)期股權(quán)投資余額為271.57億元，報(bào)告期未對(duì)涉及合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)的長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提減值準(zhǔn)備。請(qǐng)說(shuō)明“原計(jì)劃按照合作方標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)的部分收益，在審計(jì)過(guò)程中認(rèn)為確認(rèn)條件不夠充分，只能根據(jù)比例確認(rèn)或不能確認(rèn)，由此帶來(lái)的凈利潤(rùn)影響約7億元”涉及的合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)的名稱，經(jīng)營(yíng)情況及財(cái)務(wù)狀況等，相關(guān)損益的確認(rèn)依據(jù)及過(guò)程，“按照合作方標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收益”與“根據(jù)比例確認(rèn)”的具體確認(rèn)方法及差異，是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。同時(shí)，請(qǐng)結(jié)合相關(guān)合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況及財(cái)務(wù)狀況等，說(shuō)明你公司報(bào)告期未對(duì)相關(guān)長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提減值的合理性、合規(guī)性。

　　公司2021年度合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司投資收益雖然同比下降40.8%，但仍實(shí)現(xiàn)14.85億元。公司長(zhǎng)期股權(quán)投資是按照權(quán)益法核算的合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)投資。在項(xiàng)目未完成交付之前，項(xiàng)目多處于虧損狀態(tài)，合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司的盈虧已在其財(cái)務(wù)報(bào)表體現(xiàn)，其相關(guān)資產(chǎn)存在減值可能的，也會(huì)在其財(cái)務(wù)報(bào)表調(diào)整。公司不認(rèn)為在其財(cái)務(wù)報(bào)表基礎(chǔ)上存在進(jìn)一步減值跡象，因此未對(duì)長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提減值準(zhǔn)備。

　　公司業(yè)績(jī)預(yù)告與年度報(bào)告投資收益認(rèn)定差異涉及的主體主要為濱州市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、嘉興市嘉南置業(yè)有限公司、重慶首銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南通市騰龍置業(yè)有限公司、余姚榮恒置業(yè)有限公司、寧波杭州灣新區(qū)碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、商丘老街坊置業(yè)有限公司、臺(tái)州卓鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、鄒城市錦尚置業(yè)有限公司、淄博錦城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、紹興錦月置業(yè)有限公司、徐州錦熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、杭州圓盛企業(yè)管理有限責(zé)任公司、慈溪恒坤置業(yè)有限公司、杭州水勝鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、紹興錦嘉置業(yè)有限公司、杭州昌益商務(wù)信息咨詢有限公司、重慶金南盛唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南通市鼎熹置業(yè)有限公司、余姚錦好置業(yè)有限公司、南通華越置業(yè)有限公司、徐州錦熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、淮安市和錦置業(yè)有限公司、諸暨璟銘房地產(chǎn)有限公司、湘潭長(zhǎng)廈錦城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶南唐府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、嘉興卓達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等27家公司。其中嘉興市嘉南置業(yè)有限公司等17家公司2021年盈利，濱州市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等10家公司2021年虧損。

　　有關(guān)公司經(jīng)營(yíng)情況及財(cái)務(wù)狀況如下：

　　公司名稱 2021年末在建面積（萬(wàn)㎡） 2021年末未開工面積（萬(wàn)㎡） 資產(chǎn)總額(億元) 負(fù)債總額(億元)

　　公司業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)依據(jù)的是有關(guān)公司未經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表或提供的估計(jì)數(shù)字。根據(jù)有關(guān)公司蕞終提供的報(bào)表，經(jīng)與年度審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所溝通確認(rèn)，涉及收入和利潤(rùn)認(rèn)定差異的，影響公司投資收益約1.86億元；涉及有關(guān)公司數(shù)據(jù)前后調(diào)整的，影響公司投資收益約 2億元；涉及盈利公司需確認(rèn)以前年度因長(zhǎng)期股權(quán)投資減記為零后未確認(rèn)虧損的，影響公司投資收益約1.92億元；涉及虧損公司內(nèi)部未實(shí)現(xiàn)應(yīng)抵消金額超過(guò)長(zhǎng)期股權(quán)投資賬面價(jià)值需確認(rèn)遞延收益的，影響公司投資收益約0.62億元。以上處理符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定和公司的會(huì)計(jì)政策。

　　我們按照中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則的要求，設(shè)計(jì)和執(zhí)行了相關(guān)程序，針對(duì)上述問(wèn)題我們執(zhí)行的主要程序如下：

　　1、了解中南建設(shè)與長(zhǎng)期股權(quán)投資相關(guān)的關(guān)鍵內(nèi)部控制，評(píng)價(jià)并測(cè)試相關(guān)的關(guān)鍵內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)和運(yùn)行有效性；

　　2、中南建設(shè)合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司多數(shù)為合作開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目公司，取得合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司財(cái)務(wù)報(bào)表，選取樣本進(jìn)行延伸審計(jì)，分析財(cái)務(wù)報(bào)表及各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，以判斷其所處市場(chǎng)是否發(fā)生變化，從而對(duì)其產(chǎn)生不利影響；

　　3、根據(jù)審定的報(bào)表重新計(jì)算權(quán)益法核算的投資收益是否準(zhǔn)確；

　　4、通過(guò)天眼查核查合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司的股權(quán)關(guān)系，以判斷其控股股東或投資的公司的經(jīng)營(yíng)情況是否發(fā)生不利影響，是否存在減值跡象；

　　5、詢問(wèn)管理層期末判斷長(zhǎng)期股權(quán)投資是否存在減值跡象的判斷依據(jù)，并分析評(píng)價(jià)其合理性。

　　基于已執(zhí)行的審計(jì)程序，我們認(rèn)為：

　　公司上述說(shuō)明，與我們?cè)趫?zhí)行中南建設(shè)2021年度財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)過(guò)程中所了解的情況在所有重大方面一致。中南建設(shè)權(quán)益法核算的投資收益確認(rèn)符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定；中南建設(shè)期末未對(duì)相關(guān)長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提減值具有合理性。

　?。?）說(shuō)明你公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入確認(rèn)相關(guān)會(huì)計(jì)政策，相關(guān)項(xiàng)目收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)將計(jì)劃在2022年完成交付的項(xiàng)目收入確認(rèn)在2021年的原因，“部分項(xiàng)目的實(shí)際交付延遲”是否屬于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定的期后調(diào)整事項(xiàng)及判斷依據(jù)。

　　根據(jù)公司的會(huì)計(jì)政策，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)方法是，以竣工驗(yàn)收合格并簽訂了銷售合同，達(dá)到了銷售合同約定的交付條件，并取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時(shí)（通常收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排），在客戶取得相關(guān)產(chǎn)品控制權(quán)時(shí)，確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　公司銷售房屋產(chǎn)品取得了客戶的付款證明，在2021年達(dá)到了交付條件，由于市場(chǎng)和疫情的原因，完成交付時(shí)間延遲，公司認(rèn)為上述事項(xiàng)屬于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定的期后調(diào)整事項(xiàng)，故在業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)按照確認(rèn)收入進(jìn)行處理。年度審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所認(rèn)為根據(jù)公司收入確認(rèn)政策，不僅需要達(dá)到交付條件，還需要客戶取得相關(guān)產(chǎn)品控制權(quán)，即還需要完成交付才能確認(rèn)收入。經(jīng)過(guò)與年度審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所溝通，公司認(rèn)為相關(guān)項(xiàng)目在2021年未完成交付屬于已經(jīng)存在的事實(shí)，結(jié)果是確切的，有關(guān)收入確認(rèn)不屬于期后調(diào)整事項(xiàng)，公司2021年度不確認(rèn)有關(guān)在2021年度沒(méi)有實(shí)際完成交付項(xiàng)目的收入。

　　我們按照中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則的要求，設(shè)計(jì)和執(zhí)行了相關(guān)程序，針對(duì)上述問(wèn)題我們執(zhí)行的主要程序如下：

　　1、評(píng)價(jià)并測(cè)試與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入確認(rèn)相關(guān)的關(guān)鍵內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)和運(yùn)行有效性；

　　2、就本年確認(rèn)房產(chǎn)銷售收入的項(xiàng)目，選取了相應(yīng)項(xiàng)目的房產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)買賣合同條款檢查，以評(píng)價(jià)中南建設(shè)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入確認(rèn)政策是否符合相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求；

　　3、針對(duì)上述項(xiàng)目，選取了樣本，檢查了可以證明房產(chǎn)已達(dá)到交付條件的支持性文件，以評(píng)價(jià)相關(guān)房產(chǎn)銷售收入是否在恰當(dāng)?shù)钠陂g確認(rèn)，并根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則分析期后交付是否屬于資產(chǎn)負(fù)債表日后調(diào)整事項(xiàng)。

　　基于已執(zhí)行的審計(jì)程序，我們認(rèn)為：

　　公司上述說(shuō)明，與我們?cè)趫?zhí)行中南建設(shè)2021年度財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)過(guò)程中所了解的情況在所有重大方面一致。中南建設(shè)的收入確認(rèn)符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，“部分項(xiàng)目的實(shí)際交付延遲”不屬于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定的期后調(diào)整事項(xiàng)。

　?。?）年報(bào)顯示，你公司報(bào)告期內(nèi)資本化借款費(fèi)用為56.39億元且全部計(jì)入存貨。請(qǐng)你公司結(jié)合具體項(xiàng)目情況，說(shuō)明借款費(fèi)用資本化的主要計(jì)算過(guò)程及合規(guī)性,以前年度是否存在將應(yīng)當(dāng)費(fèi)用化的利息支出資本化的情況，借款費(fèi)用資本化率是否與同行業(yè)可比公司存在較大差異。同時(shí)，請(qǐng)結(jié)合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，說(shuō)明將“相關(guān)融資項(xiàng)目條件發(fā)生變化”作為借款費(fèi)用資本化、費(fèi)用化劃分依據(jù)的原因及合理合規(guī)性。

　　公司借款費(fèi)用資本化的原則是，公司發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。

　　公司借款費(fèi)用資本化確認(rèn)原則與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一致。公司借款主要分兩種，一種是項(xiàng)目公司借款，一種是母公司借款。項(xiàng)目公司借款利息，滿足利息資本化確認(rèn)的原則時(shí)，予以資本化計(jì)入存貨；不滿足資本化確認(rèn)原則時(shí)，確認(rèn)為財(cái)務(wù)費(fèi)用。母公司借款利息，根據(jù)項(xiàng)目公司占用母公司資金的情況在項(xiàng)目公司間分?jǐn)?，分?jǐn)傊另?xiàng)目公司的利息在滿足資本化確認(rèn)的原則時(shí)，資本化計(jì)入項(xiàng)目公司存貨，不滿足資本化確認(rèn)原則時(shí)，確認(rèn)為財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　公司2021年利息支出合計(jì)68.15億元，其中資本化的利息56.39億元，利息資本化比例82.73%。公司利息支出資本化比率與同行相比沒(méi)有重大差異，2021年度一些同行利息資本化比例情況見下表。

　　公司 利息支出總額（億元） 資本化金額（億元） 資本化利息占比

　　公司嚴(yán)格按照利息資本化的確認(rèn)原則，確認(rèn)利息支出是否予以資本化，或確認(rèn)為費(fèi)用。公司以前年度不存在將應(yīng)該費(fèi)用化的利息支出，予以資本化的情況。

　　公司2021年度利息支出資本化比例相比2020年度有所下降，主要由于市場(chǎng)調(diào)整，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新開工面積同比減少27%，竣工面積同比減少24%，公司利息支出中直接歸屬于符合資本化條件項(xiàng)目的金額降低。

　　公司并未將“相關(guān)融資項(xiàng)目條件發(fā)生變化”作為利息支出資本化、費(fèi)用化的劃分依據(jù)。但按照公司利息資本化的會(huì)計(jì)政策，公司購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用停止資本化；符合資本化條件的資產(chǎn)在購(gòu)建或者生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時(shí)間連續(xù)超過(guò) 3個(gè)月的，暫停借款費(fèi)用的資本化。2021年度公司有項(xiàng)目由于政府規(guī)劃變動(dòng)原因，導(dǎo)致停工較長(zhǎng)時(shí)間，公司起初認(rèn)為有關(guān)項(xiàng)目借款利息仍符合資本化處理原則，但年度審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所認(rèn)為雖然項(xiàng)目停工并非公司本身造成，但是停工的原因不屬于準(zhǔn)則規(guī)定的正常中斷，建議謹(jǐn)慎處理，相關(guān)利息確認(rèn)為費(fèi)用。公司聽取了審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的意見，相關(guān)處理符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和公司會(huì)計(jì)政策。

　　我們按照中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則的要求，設(shè)計(jì)和執(zhí)行了相關(guān)程序，針對(duì)上述問(wèn)題我們執(zhí)行的主要程序如下：

　　1、檢查公司本期借款費(fèi)用資本化的會(huì)計(jì)政策與以前年度是否一致。

　　2、檢查相關(guān)借款合同、借據(jù)、銀行回單，并向第三方寄發(fā)詢證函確認(rèn)借款金額、借款利率、借款期限的準(zhǔn)確性；

　　3、重新計(jì)算相關(guān)借款的利息是否完整準(zhǔn)確地計(jì)入恰當(dāng)會(huì)計(jì)期間；

　　4、實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)盤程序，關(guān)注項(xiàng)目的完工進(jìn)度、是否存在停滯等情況。根據(jù)了解到的項(xiàng)目情況并結(jié)合監(jiān)盤情況，評(píng)估借款費(fèi)用資本化的時(shí)點(diǎn)及期間是否準(zhǔn)確。

　　5、查詢同行業(yè)公司年報(bào)披露的借款費(fèi)用資本化率，分析公司與同行業(yè)是否存在較大差異。

　　基于已執(zhí)行的審計(jì)程序，我們認(rèn)為：

　　上述的說(shuō)明，與我們?cè)趫?zhí)行中南建設(shè)2021年度財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)過(guò)程中所了解的情況在所有重大方面一致。中南建設(shè)借款費(fèi)用資本化的計(jì)算過(guò)程及會(huì)計(jì)處理符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，借款費(fèi)用資本化、費(fèi)用化的劃分依據(jù)合理，以前年度不存在將應(yīng)當(dāng)費(fèi)用化的利息支出資本化的情況，利息支出資本化比率與同行相比也沒(méi)有重大差異

　?。?）說(shuō)明你公司知悉可能導(dǎo)致2021年度業(yè)績(jī)盈虧性質(zhì)變化且同比大幅下滑事項(xiàng)的蕞早時(shí)點(diǎn)，是否及時(shí)披露2021年度預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)大幅下滑事項(xiàng)，你公司在財(cái)務(wù)管理及信息披露事務(wù)管理等方面的內(nèi)部控制是否存在重大缺陷。

　　公司在2022年1月中旬根據(jù)收集的子公司和相關(guān)主體財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行2021年度財(cái)務(wù)情況的測(cè)算，1月29日公布《2021年度業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)下降的公告》。

　　根據(jù)之前與年度審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的溝通，公司2021年度財(cái)務(wù)報(bào)告審計(jì)工作的時(shí)間安排為2022年1月下旬至3月中旬進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)外勤，3月下旬進(jìn)行后期匯總工作，4月上旬完成審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告初稿。

　　2022年春節(jié)之后，各地疫情出現(xiàn)反復(fù)，出行和資料提供都受到影響，審計(jì)工作大大延遲。3月公司總部辦公所在的上海疫情升級(jí)，并影響到了公司業(yè)務(wù)比較集中的長(zhǎng)三角區(qū)域。3月底上海全城居家隔離，進(jìn)一步限制了各方的溝通和資料的獲取。公司需要聘請(qǐng)獨(dú)立第三方進(jìn)行的投資性房地產(chǎn)、存貨等評(píng)估工作也受到很大制約，4月中下旬才形成初步評(píng)估結(jié)果。

　　在中間過(guò)程，雖然年度審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有對(duì)部分事項(xiàng)財(cái)務(wù)處理提出意見，但由于涉及主體多，影響因素復(fù)雜，變動(dòng)方向并不一致，單個(gè)事項(xiàng)金額有限，還有更多資料有待進(jìn)一步確認(rèn)和核實(shí)，不能判斷對(duì)公司業(yè)績(jī)的蕞終影響。

　　4月20日，年度審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所匯總出了初步審計(jì)結(jié)果，并向公司財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行了通報(bào)。公司財(cái)務(wù)管理人員4月21日~22日對(duì)初步審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行了核實(shí)，并與會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)重點(diǎn)事項(xiàng)進(jìn)行了深入溝通，4月22日初步確認(rèn)2021年業(yè)績(jī)偏離業(yè)績(jī)預(yù)告區(qū)間。4月23日，經(jīng)過(guò)進(jìn)一步溝通核實(shí)，公司就業(yè)績(jī)及其他財(cái)務(wù)結(jié)果與年度審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所達(dá)成一致。

　　公司4月23日晚將經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告發(fā)送給董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)，4月24日下午審計(jì)委員會(huì)審議通過(guò)有關(guān)報(bào)告，同意提交董事會(huì)審議。4月25日上午，公司董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)審議通過(guò)了公司2021年度報(bào)告和關(guān)于2021年業(yè)績(jī)與預(yù)告有重大偏差的說(shuō)明， 4月25日晚公司披露了有關(guān)情況。

　　公司未能更早掌握2021年度業(yè)績(jī)與業(yè)績(jī)預(yù)告有重大偏差，主要由于2022年1月29日之后，市場(chǎng)又進(jìn)一步發(fā)生了深刻變化，同時(shí)由于疫情影響了資料的獲取和信息的溝通，公司對(duì)此認(rèn)識(shí)不夠，準(zhǔn)備不足，信息獲取滯后。公司發(fā)現(xiàn)有關(guān)情況后，頭部時(shí)間組織審核，并進(jìn)行了披露。公司在財(cái)務(wù)管理及信息披露事務(wù)管理等方面的內(nèi)部控制不存在重大缺陷。

　　我們?cè)谥心辖ㄔO(shè)2021年度報(bào)告審計(jì)過(guò)程中，與公司保持充分溝通，雖然因疫情等客觀困難造成與蕞初計(jì)劃存在差異，但是在4月20日仍完成了初步審計(jì)結(jié)果的匯總，并于4月23日就審計(jì)調(diào)整事項(xiàng)與公司達(dá)成一致。

　　中南建設(shè)管理層在發(fā)現(xiàn)業(yè)績(jī)預(yù)告數(shù)據(jù)與經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表存在差異后，及時(shí)分析差異原因，并提交董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)審議，在2021年度財(cái)務(wù)報(bào)告披露了經(jīng)審計(jì)的歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)的數(shù)字，對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)與預(yù)告的偏差進(jìn)行了專項(xiàng)說(shuō)明。公司在財(cái)務(wù)管理及信息披露事務(wù)管理等方面的內(nèi)部控制不存在重大缺陷。

　　鑒于業(yè)績(jī)預(yù)告偏差的更正和整改屬于基準(zhǔn)日后事項(xiàng)，根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)指引實(shí)施意見》八、（五）的相關(guān)規(guī)定“如果管理層在評(píng)價(jià)報(bào)告中披露了基準(zhǔn)日之后采取的整改措施，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)在內(nèi)部控制審計(jì)報(bào)告中指明不對(duì)這些信息發(fā)表意見”，我們對(duì)中南建設(shè)內(nèi)部控制審計(jì)出具了帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段的審計(jì)意見，強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段說(shuō)明如下：

　　“我們提醒內(nèi)部控制審計(jì)報(bào)告使用者關(guān)注，中南建設(shè)于2022年1月29日發(fā)布了《2021年度業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)下降的公告》（以下簡(jiǎn)稱業(yè)績(jī)預(yù)告），預(yù)計(jì)中南建設(shè)2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為7.08-21.23億元。根據(jù)中南建設(shè)于2022年4月25日第八屆董事會(huì)第二十四次會(huì)議審議通過(guò)的2021年度財(cái)務(wù)報(bào)表，經(jīng)審計(jì)的歸屬于上市公司股東的凈虧損為33.82億元。中南建設(shè)于2022年1-4月在編制2021年度財(cái)務(wù)報(bào)表過(guò)程中已經(jīng)發(fā)現(xiàn)并改正了不恰當(dāng)?shù)呐袛嗪凸烙?jì)，并對(duì)2021年度財(cái)務(wù)報(bào)表與業(yè)績(jī)預(yù)告的偏差進(jìn)行了專項(xiàng)說(shuō)明，該事項(xiàng)及企業(yè)層面補(bǔ)償性控制的自我整改發(fā)生于2021年12月31日之后，我們對(duì)基準(zhǔn)日之后的內(nèi)控整改措施不發(fā)表審計(jì)意見。本段內(nèi)容不影響已對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)部控制發(fā)表的審計(jì)意見?！?

　　（7）業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，你公司已就業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)內(nèi)容與年審會(huì)計(jì)師進(jìn)行了溝通，雙方不存在分歧。請(qǐng)結(jié)合《差異公告》，說(shuō)明你公司認(rèn)為業(yè)績(jī)預(yù)告存在多處判斷不準(zhǔn)確、不審慎的原因，你公司在披露業(yè)績(jī)預(yù)告及年審過(guò)程中是否與會(huì)計(jì)師存在重大分歧，如是，請(qǐng)說(shuō)明具體情況。

　　公司在披露業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)對(duì)于市場(chǎng)變化的影響有所認(rèn)識(shí)，并與年度審計(jì)會(huì)計(jì)師在市場(chǎng)對(duì)公司2021年度業(yè)績(jī)各個(gè)層面影響方向上判斷一致。

　　但2022年1月29日之后公司公布業(yè)績(jī)預(yù)告后，市場(chǎng)又進(jìn)一步發(fā)生了深刻變化，公司可能確實(shí)對(duì)困難和風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)情況認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)非良性循環(huán)的蔓延情況缺乏深刻判斷。公司在年度財(cái)務(wù)報(bào)告審計(jì)過(guò)程中與年度審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所沒(méi)有重大分歧，在年度審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所指出公司的部分判斷不夠準(zhǔn)確，部分處理不夠?qū)徤鲿r(shí)，公司都認(rèn)真聽取會(huì)計(jì)師事務(wù)所的意見，充分溝通，蕞終根據(jù)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的指導(dǎo)，按照協(xié)商一致的意見進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

　　在披露2021年度業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)，中南建設(shè)和我們有過(guò)溝通，雙方對(duì)業(yè)績(jī)變動(dòng)方向有一致認(rèn)識(shí)。實(shí)施審計(jì)后我們發(fā)現(xiàn)其對(duì)市場(chǎng)變化影響的判斷偏樂(lè)觀。在我們指出一些財(cái)務(wù)認(rèn)定和財(cái)務(wù)處理的差異后，中南建設(shè)經(jīng)和我們討論分析蕞終達(dá)成一致處理意見，并進(jìn)行了調(diào)整，在2021年度財(cái)務(wù)報(bào)告審計(jì)過(guò)程中我們與中南建設(shè)不存在重大分歧。

　　（8）審計(jì)報(bào)告顯示，年審會(huì)計(jì)師將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入確認(rèn)、存貨可變現(xiàn)凈值的確定作為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)。請(qǐng)年審會(huì)計(jì)師說(shuō)明未將《差異公告》涉及的其他重大差異事項(xiàng)，如信用減值損失計(jì)提、合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)相關(guān)收益確認(rèn)等作為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)的原因及合理合規(guī)性。

　　《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1504號(hào)——在審計(jì)報(bào)告中溝通關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)》第二章第七條規(guī)定“關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)是指注冊(cè)會(huì)計(jì)師根據(jù)職業(yè)判斷認(rèn)為對(duì)本期財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)蕞為重要的事項(xiàng)。關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)從注冊(cè)會(huì)計(jì)師與治理層溝通過(guò)的事項(xiàng)中選取”。

　　《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1504號(hào)——在審計(jì)報(bào)告中溝通關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)的應(yīng)用指南》第二章第三十條規(guī)定“從需要重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)中，確定哪些事項(xiàng)以及多少事項(xiàng)對(duì)本期財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)蕞為重要屬于職業(yè)判斷。需要在審計(jì)報(bào)告中包含的關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)的數(shù)量可能受被審計(jì)單位規(guī)模和復(fù)雜程度、業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境的性質(zhì)，以及審計(jì)業(yè)務(wù)具體事實(shí)和情況的影響。一般而言，蕞初確定為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)的事項(xiàng)越多，注冊(cè)會(huì)計(jì)師越需要重新考慮每一事項(xiàng)是否符合關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)的定義。羅列大量關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)可能與這些事項(xiàng)是審計(jì)中蕞為重要的事項(xiàng)這一概念相抵觸?！?

　　我們按照中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則的要求，設(shè)計(jì)和執(zhí)行了相關(guān)程序，確定了重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)，重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)包括存貨可變現(xiàn)凈值的確定、收入確認(rèn)、應(yīng)收賬款及合同資產(chǎn)的減值、長(zhǎng)期股權(quán)投資的確認(rèn)等。關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)是指注冊(cè)會(huì)計(jì)師根據(jù)職業(yè)判斷認(rèn)為對(duì)本期財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)蕞為重要的事項(xiàng)。對(duì)關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)作冗長(zhǎng)的列舉可能不符合關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)是審計(jì)中蕞為重要的事項(xiàng)這一準(zhǔn)則定義。

　　我們結(jié)合中南建設(shè)的業(yè)務(wù)情況、各事項(xiàng)對(duì)報(bào)表數(shù)據(jù)的影響程度，運(yùn)用職業(yè)判斷，蕞終將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入確認(rèn)、存貨可變現(xiàn)凈值的確定識(shí)別為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)，具體分析如下：

　　中南建設(shè)2021年期末長(zhǎng)期股權(quán)投資余額271.57億元，占資產(chǎn)總額的7.38%，占比并不重大。且我們對(duì)中南建設(shè)的合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司選取樣本實(shí)施延伸審計(jì)，并將收入確認(rèn)為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)，鑒于合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)的投資收益計(jì)算本身不涉及重大判斷和估計(jì)因素，故未將合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)相關(guān)收益的確認(rèn)識(shí)別為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)。

　　中南建設(shè)2021年期末應(yīng)收賬款、合同資產(chǎn)余額分別為81.36億元、204.38億元，占資產(chǎn)總額的比例分別為2.21%、5.55%，占比并不重大；應(yīng)收賬款及合同資產(chǎn)計(jì)提預(yù)期信用減值損失所依據(jù)的信用風(fēng)險(xiǎn)特征較上期未發(fā)生重大變化，管理層本期計(jì)提減值金額較大應(yīng)收款項(xiàng)的主要是對(duì)“恒大集團(tuán)”及相關(guān)企業(yè)的應(yīng)收款項(xiàng)。這一情況與同行業(yè)上市公司的趨勢(shì)相符，且不涉及對(duì)預(yù)期信用損失計(jì)量模型的重大修改，故未將其信用減值損失識(shí)別為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入占中南建設(shè) 2021年度營(yíng)業(yè)收入總額的70.73%。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入對(duì)中南建設(shè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的重要性，以及單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入確認(rèn)上的細(xì)小錯(cuò)誤匯總起來(lái)可能對(duì)中南建設(shè)的利潤(rùn)產(chǎn)生重大影響，因此我們將中南建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入確認(rèn)識(shí)別為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)。

　　中南建設(shè)2021年期末開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本（以下統(tǒng)稱“存貨”）的賬面余額為1,914.29億元，占資產(chǎn)總額的52.02%。由于存貨占中南建設(shè)資產(chǎn)比例較高，估計(jì)存貨項(xiàng)目達(dá)到完工狀態(tài)時(shí)將要發(fā)生的建造成本和未來(lái)凈售價(jià)存在固有風(fēng)險(xiǎn)且涉及重大的管理層判斷和估計(jì)。因此，我們將中南建設(shè)存貨可變現(xiàn)凈值的確定識(shí)別為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)

　　綜上，我們認(rèn)為未將信用減值損失計(jì)提、合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)相關(guān)收益確認(rèn)等作為關(guān)鍵審計(jì)符合審計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。已在審計(jì)報(bào)告中溝通的關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)（房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入確認(rèn)、存貨可變現(xiàn)凈值的確定）充分體現(xiàn)了我們?cè)趯徲?jì)工作中對(duì)重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)的判斷和評(píng)估結(jié)果，有助于提高審計(jì)報(bào)告信息含量和審計(jì)工作的透明度。

　　選取5家房地產(chǎn)開發(fā)上市公司關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)對(duì)比分析如下：

　　公司名稱 關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng) 應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)及合同資產(chǎn)賬面余額小計(jì) 長(zhǎng)期股權(quán)投資賬面余額 資產(chǎn)總額 應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)及合同資產(chǎn)占資產(chǎn)的比例 長(zhǎng)期股權(quán)投資占資產(chǎn)的比例

　　陽(yáng)光城 房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目存貨可變現(xiàn)凈值的評(píng)估、轉(zhuǎn)讓陽(yáng)光智博股權(quán)投資收益的確認(rèn) 58.07 287.99 3,582.71 1.62% 8.04%

　　從上表可以看出，中南建設(shè)應(yīng)收賬款及合同資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資占總資產(chǎn)的比例和上述同行業(yè)上市公司不存在重大差異，上述同行業(yè)上市公司也未將信用減值損失計(jì)提、合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)相關(guān)收益確認(rèn)作為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)，中南建設(shè)未將信用減值損失計(jì)提、合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)相關(guān)收益確認(rèn)作為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)具有一定的合理性。

　　我們未將《差異公告》涉及的其他重大差異事項(xiàng)，如信用減值損失計(jì)提、合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)相關(guān)收益確認(rèn)等作為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)符合房地產(chǎn)行業(yè)的共性特征和中南建設(shè)的實(shí)際情況。

　　2、年報(bào)顯示，你公司營(yíng)業(yè)收入較上年僅增加0.78%，但銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息費(fèi)用分別較上年增加33.16%、23.15%、67.47%。此外，你公司有息負(fù)債（短期借款、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券）較上年減少22.06%。請(qǐng)你公司說(shuō)明期間費(fèi)用增幅遠(yuǎn)大于營(yíng)業(yè)收入的原因及合理性、期間費(fèi)用較上年同期較大幅增加的原因，并說(shuō)明你公司有息負(fù)債較上年同比下降但財(cái)務(wù)費(fèi)用卻大幅增加的原因及合理性。請(qǐng)年審會(huì)計(jì)師核查并發(fā)表明確意見。

　　公司2021年?duì)I業(yè)收入增加不多，主要由于受市場(chǎng)調(diào)整和疫情波動(dòng)的影響，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)施工有所放慢，全年竣工面積1,020萬(wàn)平方米，同比減少24.4%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入560億元，同比減少4.3%。不過(guò)由于公司建筑業(yè)務(wù)上年新增合同額增加10.4%，幫助公司建筑業(yè)務(wù)本年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入251億元，同比增長(zhǎng)13.3%，因此公司整體營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)0.8%的增長(zhǎng)。

　　公司2021年度銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用增加，主要因?yàn)殡S著市場(chǎng)調(diào)整，行業(yè)良性循環(huán)被打破，銷售去化率下降，銷售難度增加，融資規(guī)模收縮，融資難度提高，公司相應(yīng)增加了銷售推廣活動(dòng)和相關(guān)投入，提高了對(duì)員工在銷售和融資相關(guān)活動(dòng)中的激勵(lì)，由此導(dǎo)致銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用明顯上升。

　　公司2021年有息負(fù)債明顯減少，而財(cái)務(wù)費(fèi)用卻明顯增加，一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)整，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新開工面積同比減少27%，竣工面積同比減少24%，公司利息支出中直接歸屬于符合資本化條件項(xiàng)目的金額降低，公司利息支出中資本化的金額減少，確認(rèn)為費(fèi)用的增加。實(shí)際上公司2021年總體利息支出68.15億元，同比2020年減少1.3%。另一方面，由于信用債市場(chǎng)萎縮，公司有息負(fù)債中融資成本相對(duì)較低的債券融資比例由2020年末的26%下降到11%，而融資成本相對(duì)較高的非銀行金融機(jī)構(gòu)借款比例由2020年末的22%上升到35%，導(dǎo)致公司平均融資成本有所上升。

　　公司2021年?duì)I業(yè)收入增加不多，期間費(fèi)用上升較快，客觀反映了市場(chǎng)快速變化后的實(shí)際情況，

　　我們按照中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則的要求，設(shè)計(jì)和執(zhí)行了相關(guān)程序，針對(duì)上述問(wèn)題我們執(zhí)行的主要程序如下：

　　1、獲取項(xiàng)目公司大額管理費(fèi)用/銷售費(fèi)用合同，并根據(jù)合同約定測(cè)算費(fèi)用金額是否準(zhǔn)確；

　　2、將項(xiàng)目公司本期費(fèi)用明細(xì)表與上期審定數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，分析兩期波動(dòng)的原因及合理性。

　　3、對(duì)于項(xiàng)目公司期間費(fèi)用，實(shí)施截止性測(cè)試，評(píng)價(jià)費(fèi)用是否被記錄于正確的會(huì)計(jì)期間；

　　4、檢查相關(guān)借款合同、借據(jù)、銀行回單，并向第三方寄發(fā)詢證函確認(rèn)借款金額、借款利率、借款期限的準(zhǔn)確性；

　　5、重新計(jì)算相關(guān)借款的利息是否完整準(zhǔn)確地計(jì)入恰當(dāng)會(huì)計(jì)期間；

　　6、實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)盤程序，關(guān)注項(xiàng)目的完工進(jìn)度、是否存在停滯等情況，根據(jù)了解到的項(xiàng)目情況并結(jié)合盤點(diǎn)情況，評(píng)估借款費(fèi)用資本化與費(fèi)用化的判斷是否準(zhǔn)確。

　　基于已執(zhí)行的審計(jì)程序，我們認(rèn)為：

　　公司上述說(shuō)明，與我們?cè)趫?zhí)行中南建設(shè)2021年度財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)過(guò)程中所了解的情況在所有重大方面一致。中南建設(shè)期間費(fèi)用增幅大于營(yíng)業(yè)收入、期間費(fèi)用較上年同期大幅增加具有一定的合理性。雖然中南建設(shè)的有息負(fù)債較上年同比下降，但是財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加具有一定的合理性。

　　3、請(qǐng)說(shuō)明你公司截至目前的有息債務(wù)余額，短期內(nèi)到期債務(wù)情況，是否存在商業(yè)承兌匯票或其他債務(wù)違約情形，涉及的訴訟、仲裁事項(xiàng)情況，并結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)情況、可自由支配資金狀況、現(xiàn)金流情況、大額現(xiàn)金支出安排、可用授信額度、資產(chǎn)處置變現(xiàn)能力等，分析你公司短期及長(zhǎng)期償債能力，說(shuō)明你公司是否存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力是否存在重大不確定性。

　　公司始終堅(jiān)持不依賴有息負(fù)債發(fā)展的模式，有息負(fù)債與年度經(jīng)營(yíng)規(guī)模比值一直處于行業(yè)蕞低水平，2021年末公司有息負(fù)債占全部負(fù)債的比值19%。2022年頭部季度，公司有息負(fù)債進(jìn)一步減少60.3億元，一季度末公司有息負(fù)債560.8億元。其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債185.6億元，比2021年末減少55.1億元。

　　公司2022年一季度末貨幣資金192.5億元，現(xiàn)金短債比至1.04?？鄢猛臼芟薜馁Y金，公司可自由支配現(xiàn)金122.3億元。而公司2022年內(nèi)公開市場(chǎng)到期債務(wù)僅6月份兩筆合計(jì)本金2.2億美元的優(yōu)先票據(jù)。此外公司6月、8月、11月有三筆投資者可以行使回售選擇權(quán)的中期票據(jù)和公司債券，即使有關(guān)產(chǎn)品全部行權(quán)，需要償還的本金合計(jì)僅16.8億元。公司自由支配現(xiàn)金是有關(guān)借款（按3月31日人民幣匯率中間價(jià)折算）的3.95倍。對(duì)于一年以內(nèi)的非銀行金融機(jī)構(gòu)借款，公司將在到期前申請(qǐng)開發(fā)貸款替換，對(duì)于一年以內(nèi)的銀行借款，公司在申請(qǐng)新的銀行借款基礎(chǔ)上，會(huì)根據(jù)國(guó)家金融主管機(jī)構(gòu)“不盲目抽貸、斷貸、壓貸”的精神，與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，申請(qǐng)更有利的條件，減少現(xiàn)金償付。2022年頭部季度雖然市場(chǎng)調(diào)整進(jìn)一步深入，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入有所減少，但公司仍然保持了良好的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流狀況，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~36.6億元，持續(xù)保持正值。公司有息負(fù)債少，償債能力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)安全保障度高。

　　2021年末，公司應(yīng)付商業(yè)承兌匯票余額90.3億元。隨著市場(chǎng)調(diào)整，行業(yè)良性循環(huán)被打破，2021年底以來(lái)，公司子公司開具的商業(yè)承兌匯票確有延遲兌付的情況，2021年12月末，公司應(yīng)付商業(yè)承兌匯票到期金額7.8億元，但蕞終都足額兌付。截至2021年12月末，公司（包括控股子公司）被訴的訴訟仲裁事項(xiàng)503件，合計(jì)訴訟金額12.0億元，平均每件金額約239萬(wàn)元，主要為建設(shè)工程施工或買賣合同糾紛。

　　公司的資信情況良好，與中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等各大銀行都保持長(zhǎng)期合作關(guān)系。截止2022年3月末，公司共獲得各類銀行授信額度1,925億元，剩余未使用授信額度為1,595億元。

　　2022年頭部季度末，公司資產(chǎn)中除了貨幣資金192.5億元，應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)等各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)合計(jì)740.4億元，可變現(xiàn)的存貨和合同資產(chǎn)2079.5億元，即使扣除其中預(yù)收款項(xiàng)及相關(guān)待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅對(duì)應(yīng)的估計(jì)成本1087.1億元，考慮其他可以方便變現(xiàn)的長(zhǎng)期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)等合計(jì)387.5億元，合計(jì)金額2312.8億元，遠(yuǎn)大于公司全部有息負(fù)債金額和各項(xiàng)應(yīng)付款、應(yīng)付票據(jù)、稅費(fèi)、薪酬等經(jīng)營(yíng)性負(fù)債的合計(jì)金額1679.9億元。即使存貨和其他方便變現(xiàn)的資產(chǎn)打五折，也可以覆蓋全部有息負(fù)債和各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性負(fù)債。在市場(chǎng)調(diào)整階段，公司沒(méi)有大額的投資性支出。公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)的保障度也高。

　　4、年報(bào)其他應(yīng)收款附注部分顯示，截至報(bào)告期末，你公司其他應(yīng)收款——合作方款項(xiàng)余額為122.78億元，其他應(yīng)收款——合并范圍外關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)余額為194.68億元，其他應(yīng)收款——其他款項(xiàng)43.55億元?！蛾P(guān)聯(lián)方資金占用專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告》顯示，報(bào)告期末，你公司對(duì)大股東及附屬企業(yè)有應(yīng)收保證金及代墊款723萬(wàn)元。請(qǐng)你公司說(shuō)明其他應(yīng)收款——合作方款項(xiàng)、其他應(yīng)收款——合并范圍外關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)、應(yīng)收保證金及代墊款的性質(zhì)、具體內(nèi)容，交易對(duì)方以及交易對(duì)方是否與你公司、你公司董監(jiān)高、控股股東或?qū)嶋H控制人有關(guān)聯(lián)關(guān)系，相關(guān)款項(xiàng)是否構(gòu)成對(duì)你公司的非經(jīng)營(yíng)性資金占用，是否履行恰當(dāng)?shù)膶徸h程序和披露義務(wù)。請(qǐng)年審會(huì)計(jì)師核查并發(fā)表明確意見。

　?。?）其他應(yīng)收款—合作方款項(xiàng)情況說(shuō)明

　　2021年末，公司其他應(yīng)收款中應(yīng)收合作方款項(xiàng)122.78億元。有關(guān)款項(xiàng)反映的是公司與合作方合資成立的子公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)資金富裕后，根據(jù)有關(guān)公司的實(shí)際情況，履行相關(guān)審批程序，股東各方按比例使用有關(guān)資金的情況。

　　有關(guān)合作方都是與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實(shí)際控制人無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系的獨(dú)立第三方，有關(guān)款項(xiàng)不構(gòu)成對(duì)公司的非經(jīng)營(yíng)性資金占用。

　　2021年末前10名其他應(yīng)收款合作方如下：

　　南通達(dá)海華德房地產(chǎn)有限公司 94,906.45

　　海門市瑞德酒店管理有限公司 73,481.26

　　南通市海門海泰置業(yè)有限公司 73,380.39

　　江蘇銀洲建設(shè)集團(tuán)有限公司 62,064.30

　　成都市盛城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 43,490.40

　　常熟市創(chuàng)信隆實(shí)業(yè)有限公司 38,494.49

　?。?）其他應(yīng)收款—合并范圍外關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)情況說(shuō)明

　　2021年末，公司其他應(yīng)收款中應(yīng)收合并范圍外關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)194.68億元，有關(guān)款項(xiàng)是公司履行相關(guān)審核程序后，向公司合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)主體投入的股東借款投資，在有關(guān)主體償還完公司的股東借款前，形成對(duì)公司的其他應(yīng)收款。

　　公司合并范圍外關(guān)聯(lián)方都是公司的合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司，與公司、公司董監(jiān)高及公司控股股東、實(shí)際控制人無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系，有關(guān)款項(xiàng)不構(gòu)成對(duì)公司的非經(jīng)營(yíng)性資金占用。

　　2021年末前10名應(yīng)收合并范圍外關(guān)聯(lián)方如下：

　　其他應(yīng)收款合并范圍外關(guān)聯(lián)方 金額（萬(wàn)元）

　　南京錦安中垠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 90,179.22

　　沈陽(yáng)中南屹盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 68,172.29

　　煙臺(tái)鑫元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 61,980.11

　　深圳市寶昱投資有限公司 56,716.06

　　云南億鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 52,807.74

　　儋州潤(rùn)捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 47,817.43

　　寧波市鄞州尚翔企業(yè)管理咨詢有限公司 42,751.69

　　（3）應(yīng)收大股東及附屬企業(yè)保證金及代墊款情況說(shuō)明

　　2021年末，公司應(yīng)收大股東及附屬企業(yè)保證金及代墊款723萬(wàn)元，有關(guān)款項(xiàng)是公司在履行審批程序后，與公司控股股東的關(guān)聯(lián)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)關(guān)聯(lián)交易中形成的正常業(yè)務(wù)款項(xiàng)，具體情況如下：

　　序號(hào) 大股東及附屬企業(yè)名稱 金額（萬(wàn)元） 款項(xiàng)性質(zhì)

　　1 武漢錦凡科創(chuàng)有限公司 345.82 未到期服務(wù)費(fèi)

　　2 江蘇中南建設(shè)裝飾集團(tuán)有限公司 161.97 未到期的水電費(fèi)

　　3 佛山市高明區(qū)錦實(shí)置業(yè)有限公司 40.00 履約保證金

　　4 上海中南茂創(chuàng)投資有限公司 24.32 未到期的服務(wù)費(fèi)

　　5 蘇州中南中心投資建設(shè)有限公司 24.20 投標(biāo)保證金

　　6 江蘇中南錦程工程咨詢有限公司 23.87 履約保證金

　　7 肇慶市端州區(qū)泓石置業(yè)有限公司 20.00 履約保證金

　　8 重慶航石實(shí)業(yè)有限公司 20.00 履約保證金

　　9 南通海門中南谷信息科技有限公司 15.42 履約保證金

　　10 南京車創(chuàng)智能科技有限公司 15.00 投標(biāo)保證金

　　11 南通中南建工裝飾裝璜有限公司 10.34 未到期的水電費(fèi)

　　12 南通中南工業(yè)投資有限責(zé)任公司 8.25 履約保證金

　　13 南通中南高科產(chǎn)業(yè)園管理有限公司 5.00 保證金

　　14 江蘇中南教育科技有限公司 3.66 保證金

　　15 三河錦石科技發(fā)展有限公司 3.00 押金

　　16 深圳中南錦城投資有限公司 1.70 保證金

　　17 南京錦凡置業(yè)有限公司 1.00 保證金

　　有關(guān)大股東及附屬企業(yè)都是公司控股股東中南控股集團(tuán)有限公司的關(guān)聯(lián)公司，有關(guān)款項(xiàng)不構(gòu)成對(duì)公司的非經(jīng)營(yíng)性資金占用。

　　我們按照中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則的要求，設(shè)計(jì)和執(zhí)行了相關(guān)程序，針對(duì)上述問(wèn)題我們執(zhí)行的主要程序如下：

　　1、對(duì)期末大額往來(lái)款項(xiàng)進(jìn)行函證，確認(rèn)期末余額的準(zhǔn)確性；

　　2、對(duì)期末大額往來(lái)余額進(jìn)行分析，獲取合同、銀行回款等資料，了解款項(xiàng)形成原因，分析是否具有商業(yè)合理性。

　　3、核查交易對(duì)手與公司、公司董監(jiān)高、控股股東或?qū)嶋H控制人是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，并根據(jù)款項(xiàng)形成原因判斷是否構(gòu)成資金占用。

　　公司上述說(shuō)明，與我們?cè)趫?zhí)行中南建設(shè)2021年度財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)過(guò)程中所了解的情況在所有重大方面一致。中南建設(shè)應(yīng)收合作方款項(xiàng)、合并范圍關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)、應(yīng)收大股東及附屬企業(yè)的保證金及代墊款不屬于非經(jīng)營(yíng)性資金占用，需要履行審議程序和披露義務(wù)的款項(xiàng)已經(jīng)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司董事會(huì)

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　　iPhone 13降價(jià)千元！“618”大促開啟，機(jī)構(gòu)看多龍頭公司！

　　千億市場(chǎng)！第四大運(yùn)營(yíng)商 中國(guó)廣電5G業(yè)務(wù)將于6月6日啟動(dòng)選號(hào)

　　A股“老妖王”連拉6個(gè)漲停板！大利好來(lái)了：######股掀漲停潮！

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